冯俊:建好房子,做好企业
发布时间:2024-09-13 10:58:29 来源:中房网
(2023年6月15日在第十届“广厦奖”表彰及2022年房地产信用企业颁牌会上的讲话)
中国房地产业协会会长 冯俊
一、关于广厦奖
“广厦奖”评奖不是目的,目的是通过这个评奖活动提高住房建设水平。“广厦奖”项目,有住宅项目和公建项目,公建由于功能和位置的特殊性,设计、施工都相对比较精心;而住宅是大众产品,会不够重视。我们的主要任务,是把这个大众产品做好,满足消费者美好居住生活需要。
这一段时间,大家都在讨论我们有责任给群众提供“好房子”。“好房子”的具体内容,从住宅的物理特征来言,是满足人不断增长的居住生活需要。没有质量通病,当然是“好房子”的基本条件,但是这不够。就像评价一个人的健康,健康的人当然不能有基础病,但是没有基础病的并不一定是健康的人。没有质量通病,是“好房子”的必要条件,而不是充分条件。我们评价“好房子”,应该是必要条件和充分条件都具备。所以,用一个负约束的评价,就是“没有问题”的住房。“问题住房”的存在,究其原因,一是设计不是从人的需要出发,贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针不到位,没有完全符合安全、健康、舒适的要求;二是建造不精细,不是最大限度地努力去实现住房的功能;三是服务粗放,没有深度满足人的发展中居住生活需要。
住房建设在适用方面存在的问题,或者说缺陷,我们可以归纳为三类,一是安全性缺陷,包括结构安全和使用安全;二是功能性缺陷,质量通病基本上属于功能性缺陷的范畴,住房的部位、部件、设施不能在正常状态下工作;三是效用性缺陷,该大的不大,该小的不小,设备的位置不当,居住生活不方便。群众对住房的不满意,绝大多数集中于适用方面的问题。许多适用方面存在的问题,只要认真,原本可以避免。现在产品设计、生产中有一个概念,叫体验,我们的住房设计师、工程师、工人,要是都能够理解这种体验,有个设身处地的感觉,问题就会少许多。解决这些问题,需要有服务于人的理念、负责任的态度、精益求精的作风,还需要技术和工艺方面的改进。事物是发展的,可能永远不会“没有问题”,但至少要把已经遇到的问题和已经预见到的问题消除掉,要有不断解决问题、消除问题的努力和决心。
“广厦奖”评选,有两个重要任务,一是专家们在评审过程中,指出项目设计、建设中存在的问题,一方面是要求建设单位改进,另一方面是发现普遍的或个案存在的问题,供其他项目借鉴。如果所有项目都能够把别人犯过的错误都不再犯了,那么“问题”住房就会少多了。二是总结获奖项目在设计理念、建设过程管理、新技术新材料应用方面的经验,予以推广,让更多的项目按高标准建设,在面上提高住宅建设的水平。学习总是能够创造新的价值。每个获奖项目,都有突出的优点,我们的住宅项目如果能够把那些优点荟萃起来,借人之长、补己之短,住宅建设的水平提高就会更快一些。评奖、获奖不是“广厦奖”评选的终极目标,终极目标是全面提高住宅建设水平。所以,“广厦奖”总结、交流、研讨、改进、提高是“广厦奖”评选必须要落实的一项工作,“广厦奖”办公室要做好这项工作。
二、关于信用评价
房地产开发企业的信用评价工作,协会开展有些年了,对推进房地产开发企业的信用建设起到了一定的作用。但是我觉得还是没有完全破题。信用评价的目的是什么?对企业的信用建设作用如何?信用评价的结果如何应用?这些问题不从根本上解决,信用评价就会慢慢形同评比。房地产开发企业的信用评价工作,要努力解决这三个问题。
从前年下半年开始,到去年愈演愈烈的房地产企业流动性风险,固然有市场环境变化的因素,但有没有房地产开发企业信用体系建设缺失的因素呢?我想,是有的。房地产企业的流动性风险,已经引起了上下游企业的生存危机。房地产企业流动性风险以及由此产生的失信事件频发,与一些房地产企业“尽可能多的花别人的钱办自己的事”紧密相关,与“尽可能多的侵蚀交易对手利益”有关。在市场增长期,交易对方权衡风险与收益,会选择承担风险,乐意向房企输送资金,以分享增长的红利;在市场下行时,会尽力隔离风险,尽可能收回资金,而房企本身又面临资金短缺,失信事件就必然出现。
企业的信用,是生产经营活动中长期积累的与交易方的信任和诚信度,表现了相互信任的生产关系和社会关系。我们现在的房地产开发企业信用评价,主要考量的是企业债务、履约和不交付有缺陷的建筑产品。这几项内容,都是底线,而不是企业信用良好的充分表现形式。
信用评价,最根本的任务是推进企业信用体系建设,建立信用信息平台、将企业的信用状况公诸于社会,在此基础上作出科学的评价,建立信用评价结果的应用体系。由此,有几件工作要做。一是要建立信用信息平台,为科学评价和社会机构、公众查询奠定基础;二是要建立虚假或不实宣传的制约机制,对误导消费者和交易对手的行为要有惩戒机制。三是要完善平等、诚信的交易规则,合同履约当然是信用的重要表现,但是企业如果利用市场强势地位,制定了不利于交易对方的条款,形式上的履约掩盖了对他人的利益侵害实质。四是推进企业的信用体系建设。企业信用,外部约束是一个重要方面,而最重要的是内生动力。信用的缺失,其动力无非是一个利字,企业要能够正确对待利益、正确处理利益。五是要研究建立企业信息披露制度,必要的生产经营信息、债务状况、重大事件,都应该向公众披露,阳光是消除病毒的好办法。通过去年房地产企业的流动性风险,我们应当更紧迫地认识到,企业应当有盲目扩张的自我约束能力,应当有尊重交易对方的自我约束能力,应当有追求不当利益的自我约束能力。把这些基础工作做好了,信用评价才有意义,其结果才有采用价值。