投资、销售下降幅度收窄 弱复苏的楼市需要更多耐心

发布时间：2023-11-17 16:25:15 来源:北京商报

被市场寄予厚望的楼市“金九银十”，最终以平淡收官。11月15日，国家统计局发布2023年1-10月全国房地产市场基本情况，房地产开发投资、商品房销售、房企资本金到位等多项核心指标继续同比下行，但降幅出现收窄。在政策利好预期下，刚刚过去的“金九银十”，市场弱复苏状态延续。从一线反馈的声音来看，购房者的谨慎与观望是影响商品房销售的重要因素，房地产开发投资、房企资本金到位等指标也受销售端情绪影响，显得更为低迷。“信心修复需要时间，弱复苏的楼市需要更多耐心。”这成为一线从业者们共同的判断。

开发投资降幅收窄

1-10月，全国房地产开发投资额同比增速为-9.3%，该指标仍处于跌幅扩大态势，但下降幅度有所收窄。

“开发投资表现不佳，受多种因素的影响，房企资金状况的压力、销售的压力，也存在库存规模相对大的问题，都使得开发投资指标还会处于低谷。”易居研究院研究总监严跃进分析称，虽然数据一直在下行，但降幅收窄是积极的信号。近期各大出险房企债务成功展期，稍微延缓了债务压力，有了短暂喘息之机。而市场端的修复，也给到各大房企开发投资的积极性。

此外，近期一些地方出现了利好消息，包括限地价后一些土地市场有活跃动向，都说明房地产开发投资在后续政策进一步调整优化下，都有向好发展的基础。“包括各地在保障房城中村等三大工程发力的基础上，可以选择提振开发投资的新路径。”严跃进表示。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，开发投资维持负增长，特别是新开工意愿不足导致整体投资额下滑。当前来看，房地产市场进入深度调整阶段，行业风险仍在出清中，房企爆雷违约现象频频发生，探索房地产发展新模式、推动房地产高质量发展迫在眉睫。

具体到开工数据方面，1-10月，房地产开发企业房屋施工面积822895万平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面积579361万平方米，同比下降7.7%。房屋新开工面积79177万平方米，同比下降23.2%。细分来看，住宅新开工面积57659万平方米，同比下降23.6%。房屋竣工面积55151万平方米，同比增长19%。其中，住宅竣工面积40079万平方米，同比增长19.3%。

针对开工拿地，某二十强房企北京市场营销负责人刘祥告诉北京商报记者，拿错地是找死，不拿地是等死，现在各大房企拿地除了抓住确定性之外，到了必须补仓的时候才会有所动作，而且只有全国性布局的房企才敢拿地。“一个地区不太好，其他地区可以有一个互补作用，尽量把风险分摊一下。”

销售端弱复苏

房企投资意愿低位徘徊，行业调整压力犹存，指标下滑的背后，是销售端的持续低迷。

国家统计局数据显示，1-10月，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，同比下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

倒推月度累计数据可以发现，商品房销售面积在今年开年通过短暂的小阳春实现了同比月度累计数据从去年1-12月的-24.3%，最好的时候修正到了8.8%，随后便不断下行，下行最大的是1-6月，从1-5月的8.4下降至1.1，随后该项数据正式进入负增长区间。

北京商报记者注意到，在政策利好预期下，刚刚过去的“金九银十”，数据层面也得到修复，降幅由上个月的1.4收窄至本月的0.3，弱复苏状态延续。但如果没有进一步措施，销售端将继续承压。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，2023年9月全国出台松绑政策达144次，创年内峰值，10月降至86次。在9月密集的政策利好下，刺激部分购房需求加速入市，市场获边际改善，但是随着政策刺激力度减弱以及既有需求逐步释放殆尽，市场复苏持续性显露不足，10月销售端再度降温。

单月来看，10月商品房销售面积为7773万平方米，环比下降28.41%，同比下降20.34%；商品房销售额为8091亿元，环比下降25.85%，同比下降14.4%。

在某央企深耕朝阳市场的营销负责人张超看来，自今年3、4月小阳春之后，市场就一直往下走，而且趋势愈演愈烈。9月的政策利好，让市场有企稳且回升态势。之所以持续性不足，是因为需求释放需要时间，例如二手房销售还在“周期”内；购房者谨慎与观望，目前不敢轻易入场。

市场修复仍需时间

当前楼市是一个自上而下之后，又自下而上的过程。各大房企接连爆雷影响购房者置业信心，购房者置业信心消退，从而导致整个市场的低迷。

“信心修复需要时间，弱复苏的楼市需要更多耐心。”在多位营销负责人看来，政策的带动只是一个引子，当前市场绝对不是简单地依赖政策去解决问题，扩大市场需求要形成合力，这是一个过程。当所有市场信号都表现积极，楼市盘活自然就顺畅了，信心的积累也从来不是一步到位。

总结1-10月全国房地产市场数据，包括严跃进在内的专家认为，各类指标尤其是销售端指标有进一步巩固的空间和趋势，一些既有政策的效应还需要进一步释放，以更好促进房地产市场朝着向好的方向发展。要理顺房地产的各种指标关系，关键还是要促进销售端数据。其实很多购房者反馈，他们都有购房需求，但是二手房交易受阻。所以各地要从类似真实需求的呼声出发，真正把提振住房消费的工作做到位。

此外，要积极关注最近住建部提及的新发展模式和高质量发展内容。尤其是要对“人房地钱”机制、三大工程等工作做系统梳理，以更好把“边解决问题边促进转型”的工作做扎实到位。

北京商报记者 王寅浩