央行全面降准，楼市或将迎来温和修复

发布时间：2021-12-09 08:58:40 来源:和讯

12月6日晚间，央行公告称，2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。此次降准为全面降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。

同一天，中共中央政治局召开会议并明确提出：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产健康发展和良性循环，标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定。按照中央“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的要求，首次购房和改善性换房方面有望得到更好的政策支持，降准也有利于这些需求释放，从而加快市场修复。

此前，12月3日，中央高层表示，未来将继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准。同日，银保监会也公开表态：“现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。”

月初监管层频频发声，释放积极信号，似乎预示着楼市即将迎来利好，伴随未来金融走向宽松，遇冷许久的房地产市场开始迎来一丝暖意。

全面降准靴子落地 如何利好房地产？

据贝壳研究院分析，过去的经验表明，宽松的货币政策会导致房地产市场升温，均会带来市场的繁荣。2008年以来，根据降准降息的时间紧凑度及存款准备金率和贷款利率实际变动的连续性，过往降准降息可分为7轮。从新房市场和二手房市场历史成交量价来看，过去六轮降准降息后，市场确实出现了不同程度的回升。

历史表明，货币宽松能够推动房地产市场上行。降准/降息通过向市场释放大量流动性，增加房贷额度，同时降低资金成本，促使房贷利率下降，促进购买力的释放。

同时，降准降息带来市场预期增强，需求加快入市。以北京为例，2012年以来，多次降准降息后，二手房客户带看成交比均出现下降，尤其是2012年及2015年的降准降息后，需求转化速度明显加快。

在供给端，降准降息后房企更易获得低成本资金，拿地增多，土地溢价率上升，进一步促进市场预期向上，带来市场供需两旺。历次降准降息后，房企累计资金来源同比普遍出现增长，土地成交面积及溢价率均有明显回升。

房地产行业流动性不足的环境也有望继续改善。今年少数房企出现债务困难，恐有触及系统性金融风险底线的可能。一方面，降准释放流动性的利好下，房贷利率下降、放款速度加快，房企经营现金流改善；另一方面，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。

东吴证券(601555,股吧)特邀首席经济学家任泽平认为，以126降准为标志，货币政策正式步入“转弯”阶段，即转向宽松，以支持新一轮稳增长。据任泽平分析，降准原因之一在于房地产销售和融资大降，土地市场大幅流拍增加经济下行压力，房地产市场正滑向临界点，本次降准将改善资金面，防范金融风险扩散和房地产硬着陆。

四季度楼市现复苏势头，市场修复仍需时间

10月以来中央及各部委继续释放积极稳定信号，指导银行按揭额度边际改善，部分城市也结合当地市场特点，发布相关“扶持性”政策，稳定市场预期、提振市场信心。

据《证券日报》调查，除了银行放款速度在加快，部分城市的房贷利率也有所下调。广州一家国有大行的个贷经理向该报记者表示，“近期首套房贷款利率有优惠，从原来的5.85%下调至5.65%。”

据贝壳研究院分析，此轮降准将会巩固11月的底部复苏局面，对今年四季度以及明年一季度的市场构成利好。从10月份开始，二手房市场在按揭额度逐步修复的支撑下，市场已经开始筑底复苏。11月50城贝壳二手房整体成交量环比增长约2%，10月以来成交量连续两月环比增长。11月50城中约一半的城市成交量环比回升。

而尽管此次中央政治局会议没有提及“房住不炒”，但并不意味着对房地产调控的彻底转向。且随着“三线四档”融资管控、房地产贷款集中度管理政策等覆盖房企、消费者及金融机构的降杠杆长效机制的建立与不断完善，金融与房地产之间的隔离越来越严。

同时，本次降准释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利（MLF），还有一部分被金融机构用于补充长期资金，降低企业融资成本，缓解企业经营压力、稳定经济增长。

在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，风险面前，房地产整体杠杆仍然不会扩张。在这两年的金融整顿之下，房地产信贷穿透式监管能力增强，货币借道进入房地产没那么容易。也就是说，房地产难以出现2016年左右的强势反弹。当前市场规模仍处历史低位，市场修复仍需要时间，需要政策呵护，未来市场修复将是一个缓慢温和的过程。