“金融 16 条”续期后，市场还在期待哪些政策？
发布时间：2023-07-13 11:08:08 来源:易居·克尔瑞研究中心
文/杨科伟、李诗昀
7月10日，央行、金监局延长“金融16条”中存量贷款展期、配套融资两项支持政策适用期限，此举意在缓解房企资金压力、助力“保交楼”，给予处在销售走弱、融资不畅、到期债务压力大背景下的房企喘息之机。除了供给端政策以外，市场对调降存量房贷利率、优化二套房认定标准等需求端支持也颇有期待，唯有供需两端协同发力，才能力促行业回稳。
1、“金融16条”续期，意在缓解房企资金压力、助力“保交楼”
7月10日，央行、金监局发布通知，延长“金融16条”适用期限，即存量贷款展期、配套融资两项支持政策的期限，由截止今年5月延长至明年年底，其余政策长期有效，具体来说：
一是房企开发贷款、信托贷款等存量融资，2024年12月31日前到期的，可以多展期一年，可不调整贷款分类。在地产销售走弱而房企仍面临较大偿债压力的背景下，延续存量贷款展期支持政策，有助于缓解房企资金压力，给予其喘息之机以待市场企稳，避免房地产信用风险进一步蔓延扩散。
二是向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，新发放形成不良的，相关机构和人员予以免责。该条款同样延期到明年底，意在减轻商业银行后顾之忧，鼓励其为“保交楼”提供配套融资。不过从过往实践情况来看，各行对这一免责条款的执行细则不一，加上出于经营效益的考量，商业银行对于高风险低收益的配资行为积极性不高，多数“保交楼”项目在专项借款之外，难以或者只能拿到少量的配套融资。
除了这两条外，“金融16条”中其他不涉及适用期限的政策都长期有效。
去年11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，即“金融16条”，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分会融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等16项政策措施。
2、政策延续的必要性：房企销售“造血”融资“输血”仍不畅、到期债务压力大。
之所以延长“金融16条”的执行期，主要基于几方面现实背景：第一，地产销售不景气，房企“造血”功能修复有限；第二，房企尤其民企融资环境难言明显改善，外部“输血”不畅；第三，房企到期债务压力大，上半年债务违约时有发生，三季度或再迎偿债小高峰。
上半年，楼市小阳春“昙花一现”，成交前高后低，6月进一步走弱。上半年百城新房成交面积累计同比增长约13%。2、3月，受益于疫情管控全面解绑、刚需刚改集中释放等因素，成交迎来一轮放量，4、5月，增长动能转弱，百城成交规模两连降，6月，市场下行压力进一步显现，成交环比不增反降，规模创5年来同期新低。房企销售不景气，内部“造血”功能修复有限，上半年百强房企业绩同比仅微增0.2%，6月销售创近5年来最低。上半年，百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%、增幅较前两月有明显回落。其中，6月TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平，同比由正转负，下降28.1%，并创近5年来最低。
外部“输血”仍不畅，房企尤其民企融资环境未见明显改善，上半年80家房企融资规模同比降26%。2023年1-6月80家典型房企的累计融资总量为3137亿元，同比减少26%，大部分民营房企仍面临较为严峻的融资环境，其中6月融资总量因越秀大规模供股环比回升46%，但同比减少29%，并处在近年来的较低水平，6月房企发债143亿元，是2020年以来的单月新低。
房企到期债务压力大，上半年债务违约时有发生，三季度或再迎偿债小高峰。由于前期融资政策优化主要惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此房企债务违约问题仍时有发生，上半年TOP200房企中新增6家企业“暴雷”，典型如6月大唐和领地首次宣布违约。债券到期方面，据CRIC监测，80家典型房企三季度预计有1830亿元债券到期，较二季度增加约7%，其中7月就将有41笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为638亿元，环比增加83%。
3、供需两端政策协同发力促回稳，市场期待存量房贷、二套房认定等优化调整
“金融16条”从供给端给予房企稳定的金融支持，而要使房地产市场真正回稳、行业重回良性循环轨道，需要供需两端政策协同发力，市场期盼的需求端支持主要包括：
第一，下调存量房贷利率。目前多数城市的首套房贷款利率已降至LPR-20BP，而两年前的购房者还在以动辄+50BP甚至+100BP以上的利率还贷，增量和存量房贷利差多达1-2个百分点，调降存量房贷利率能有效减轻居民还款压力，进而提振居民支付能力和消费信心，同时能减少提前还贷潮、经营贷置换房贷等情况出现。
第二，优化调整二套房认定标准和首付比例。比如第一套房贷还清后，再买或置换二套房时执行首套贷款政策，核心城市可以适当下调二套房首付比例，以此支持改善性需求释放。
第三，调降住房交易成本。例如北京、上海，普宅住宅认定标准已经多年未做调整，随着房价上涨越来越多刚需房源被认定为非普通住宅，在二手房交易过程中，需要缴纳更高比例的税费或首付，修订普宅标准可以有效降低刚需置业和改善置换成本。
第四，适度松绑限购政策。强二线城市可以考虑进一步解绑交易限制，以支持刚性和改善性购房需求，放宽非核心区域的非户籍购房要求、户籍购房套数限制，调降落户门槛，允许多孩、扶老家庭多买一套，均是可选项。
由易居·克尔瑞研究中心提供
