【理论探讨】安徽省新型城镇化和房地产业的统计学观察

发布时间：2015-11-16 15:42:30 作者:皖房网

凌斌

【内容提要】 安徽省城镇化水平低于全国的平均水平，作为第三产业的房地产业，对城镇化建设的拉动作用不明显，房地产业的发展有户籍人口外流过多、产业结构不尽合理、消费者购买力不足等诸多因素制约。省会城市合肥房地产业的发展经验值得其他城市认真学习借鉴，面临“新常态”的形势变化，全省上下需要坚定发展房地产业的信心，再续“十年辉煌”。

【关键词】 城镇化  房地产业  统计分析  安徽

城镇化又称城市化、城市化水平。我国的国民经济和社会发展统计公报中，城镇化的指标按照常住人口口径计算，即常住城镇人口除以常住总人口等于城镇化率，其中常住人口是指在本地区居住半年以上的人口。据统计2013年安徽省城镇化率为47.9%，低于全国53.7%的平均水平，在全省16个城市中，有10个城市的城镇化率低于全省的平均水平。城镇化率水平偏低的主要原因是传统农业大省，人口多、底子薄，工业化进程未完成、现代化程度不高，从第三产业占比这个反映城市现代化程度的指标看，除了黄山市因为地缘因素限制工业发展而使其第三产业占比指标超过42%以外，其他的15个城市无一达到40%的水平，数据见表1。

根据表1数据，可以发现2013年安徽省16个城市的第三产业占比与城镇化率的相关系数是-0.368，即第三产业占比与城镇化率的关系是弱的负相关关系；城市现代化程度较高时，城镇化率不一定较高；城镇化率较高的城市，现代化程度可能会较低；城市现代化与城镇化之间尚未呈现出普遍规律。城市发展的普遍规律认为：城市的第三产业占比越高，城镇化水平越高；当城市的第三产业占比超过60%时，城市开始进入发达的行列。对比我国部分城市的相关数据（见表2），能够发现这一普遍规律。

表2数据显示，第三产业占比在40%左右时，城镇化率约70%；第三产业占比在50%左右时，城镇化率在70%以上；第三产业占比在60%以上时，城镇化率肯定超过80%。因此，第三产业所占比例的60%数值被视为欠发达水平过渡到发达水平的临界值，即上海、广州和北京是我国的发达城市。鉴于第三产业所占比例与城镇化率的关系，如果将表2中的第三产业占比作为解释变量x，城镇化率作为被解释变量y，使用EXCEL的数据分析工具，可以建立一元线性回归模型：

（Multiple R=0.9093，Significance F=1.65E-05，t Stat=7.2475）

该模型说明，2013年我国部分城市的第三产业所占比例每增加1个百分点，城镇化率约增加0.61个百分点，第三产业与城镇化具有显著的正相关关系，发展第三产业能够促进城镇化的建设。模型同时给予的启示是：安徽省城镇化水平落后的主要原因是第三产业占比普遍尚未达到40%的临界线，第三产业尚需大力发展才能促使城镇化水平的同步提高。

房地产业隶属第三产业，在过去的十几年中，房地产业在国民经济和社会发展的过程中一直起着支柱性作用，尤其是在工业化的中后期，房地产业对城镇化带动影响更加显著，以安徽省省会城市合肥为例，“十一五”期间合肥市“工业立市”战略如期完成，跨越式发展的基础初步建立，伴随着“十二五”合肥市“大湖名城、创新高地”的城市发展战略，房地产业对城镇化的促进作用正在日益增强。

表3为“十一五”以来合肥市房地产开发投资额与商品房销售面积数据，首先以表中的房地产开发投资额为解释变量x，城镇化率为被解释变量y，使用Econometrics Views工具做回归分析，得到结果如表4：

对模型进行t检验，得到t的绝对值9.618041大于临界值2.306，F检验值为92.50672大于临界值5.32，说明合肥房地产开发投资额与城镇化率之间有明显联系，房地产开发投资每增加100亿元，城镇化率提高1.2个百分点。

如果以表3中商品房销售面积作为解释变量x，城镇化率作为被解释变量y，两者之间的散点图如下所示：

图2  合肥市商品房销售面积与城镇化率散点图

使用EXCEL数据分析工具建立的回归模型有：

从这个模型可以看出，自“十一五”以来，合肥市商品房销售面积每增加100万平方米，能够使城镇化率增加1.13个百分点。与历史数据和省内其他城市比较，合肥市房地产业成绩可圈可点，但是与中部地区的省会城市武汉比较，合肥市房地产业的发展还有较大的差距，差距情况见图3、图4所示。

由此可见，安徽省房地产业近期的发展目标是：合肥市向省外的武汉市看齐；省内的其他城市向合肥市靠拢。2013年，在全省16个城市的共同努力下，安徽省房地产开发投资在长江经济带的省市中成绩突出，人均房地产开发投资的排名在11个省份中居第五位，高于人均生产总值、人均财政收入、人均可支配收入等指标的排名位次，排名数据见表7。

安徽省的房地产业具有较好的发展势态，同时也有对房地产调控政策敏感性不强的不足。2014年上半年，有“限购令”、“限贷令”等楼市紧缩政策时，全省房地产开发投资1965.9亿元，同比增长了11.9%；商品房施工面积28131.3万平方米，同比增长13.8%；商品房销售面积2796.4万平方米，同比增长2.9%；商品房销售额1534.3亿元，同比增长10.2%。2014年下半年，随着限购政策取消、限贷政策松绑、契税减免、公积金异地互认等等利好政策的颁布实施，截止2014年11月底，也未见安徽省的房地产业有突破性的发展。安徽省房地产业不冷不热的“刚性”特质，可能源自户籍人口外流过多、产业结构不尽合理、消费者购买力不足等诸多原因。

目前，我国社会经济发展已经进入了一个“新常态”时期：经济增长速度由快放缓，求量变转向求质变，粗放型发展模式转向集约型发展模式；不同所有制的经济成分日益成熟，一、二、三次产业的比例趋于合理，创新成为不可或缺的新动力；消费需求逐步替代投资需求，城乡区域的差距逐步缩小，改革开放的成果越来越惠及广大民众。形势的变化带来新的机遇和挑战，安徽省如何按照国务院公布的《国家新型城镇化规划》要求，到2020年实现常住人口城镇化率达到60%左右的目标，需要全省上下认真思考，更需要房地产业坚定发展的信心，再续“十年辉煌”。

凌斌  合肥学院房地产研究所副所长