【地方简讯】严格规范商品房售前及交付行为 促进房地产市场健康发展

发布时间：2015-11-16 15:11:04 作者:皖房网

安徽房地产讯（编辑 曹一品）为加强房地产市场的监督管理，更好的保护购房者的合法权益不受侵害，促进房地产市场健康平稳发展，马鞍山市日前制定并实施了一系列保护购房者合法权益的措施。

一、推行使用新版存量房买卖合同

近日，记者从市住建委获悉，《马鞍山市存量房买卖合同》和《马鞍山市房地产经纪服务合同》 示范文本已于8月1日在全市范围内推行使用。新合同对房地产经纪要求更为严格，条款也更为详细，全面保护存量房买卖各方合法权益，保障房地产市场的健康发展。

从事房地产经纪服务资料保存期不少于5年

新合同的出台对于规范市场行为，防止不法中介的违法行为有着重要的作用。根据要求，凡经备案合法取得房地产经纪资格的机构，在马鞍山市从事房地产经纪服务时，必须统一使用由马鞍山市住建委、马鞍山市工商行政管理局共同制定的《马鞍山市存量房买卖合同》、《马鞍山市房地产经纪服务合同》示范文本。各房地产经纪机构使用《马鞍山市存量房买卖合同》示范文本时，需加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

签订《马鞍山市存量房买卖合同》及有关资料保存期不少于5年。根据市住建委的要求，各机构要严格执行，存量房买卖使用统一的示范文本进行网上签约备案。对未执行启用合同示范文本的机构，市住建委将责令限期改正，逾期不改正的，将取消网上签约资格。

交易结算资金需有第三方交易保证机构

在新版合同文本内容上，二手房买卖合同与原合同也有着较大差别。新合同中，提示性、选择性条款增多，规定更为详细，内容也更加翔实。

例如新合同增加了提醒买方在签订本合同前，建议对本合同所涉房产进行实地考察；并对房产周围的环境、交通、学校、户口等情况进行充分了解。明确卖方有义务如实提供包括产权状况、房屋瑕疵、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息,房屋有无抵押等信息。同时要求买卖双方在合同第二条、第三条进行声明。

新合同对交易结算资金方式上，增加了第三方交易保证机构，接受交易双方当事人的委托，提供交易资金代收代付服务，承办存量房交易结算资金监管业务，从而有效的防止交易风险。另外，新合同中对过去实际交易过程中存在的一些情况进行了进一步明确。例如明确买卖双方商定，卖方在交付该房产时，对该房产附随的水、电、燃气等度数进行确认，并结清水费、电费、燃气费、有线电视费、物业管理服务费等费用，并经双方签字确认。对交易双方税费按规定应交多少、应该由谁缴纳进行了告知并要求明确。

“新增的一些可自由选择和添加的选项，使合同示范文本更加人性化。”市住建委相关负责人表示。

对消费者来说，很多消费者都由于不熟悉二手房交易流程造成了一些不必要的纠纷，消费者在进行二手房买卖时如需中介，应找经备案的有合法证件的正规中介及经纪人。对于买方而言，除了实地看房、了解房屋情况外，最重要的审查卖方的主体资格及相关房产证件，以确保签订合同有效和日后顺利过户。

《马鞍山市存量房买卖合同》和《马鞍山市房地产经纪服务合同》示范文本的发布，为全面实现全市存量房网签和交易资金监管工作打下了良好的基础。既维护存量房交易市场秩序、保障买卖双方合法权益，同时也有利于马鞍山市经纪机构服务水平的提升，对营造良好的市场环境有着重大的现实意义。

二、规范商品房交付使用行为

近日，为加强新建商品房交付使用管理，进一步规范商品房交付使用行为，减少商品房交付使用过程中的矛盾纠纷，维护商品房买卖双方合法权益，马鞍山市住建委印发了《关于进一步规范商品房交付使用行为的通知》。

通知要求，房地产开发企业在新建住宅小区约定交付期限30个工作日前，向项目所在地房地产行政主管部门报告工程建设竣工及验收情况，并申请办理新建住宅小区综合查验备案交付手续。

商品房交付时，应依据买卖双方签订的《商品房买卖合同》中的约定交付条件进行，开发企业应完成规划、消防、环保、质检等专项验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》(以下简称《备案表》)；取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书(以下简称《面积实测报告》)；供水、排水、供电、供气、园林、通讯、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，经相关单位验收合格，完成物业承接查验并备案，取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》；并向购房者提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（住宅项目）后，方能交付使用。

通知还要求，开发项目因工程进度等原因不能按期交房的，开发企业应在双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付日期前，以书面形式告知买受人延期交付原因、整改措施及拟交房时间，在售楼部或项目现场贴出相关公告，并按合同约定承担相应的违约责任。

另外，开发企业交付商品房屋时，应将《备案表》、《面积实测报告》、《新建住宅符合交付使用条件证明书》在商品房交付现场进行公示。在办理交付手续前，应组织买受人对该商品房进行查验，不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件(如物业服务费、装修保证金和垃圾清运费等)作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。