【绿色地产】绿色地产在中国的发展

发布时间：2015-11-16 14:40:12 作者:皖房网

——以万科绿色建筑实践为例

苏志刚

2004年，我国“十一五”计划提出“建设资源节约型、环境友好型社会”，建设部也相应提出“四节一环保省地型住宅”的房地产开发思路。2006年7月建设部又推出了《绿色建筑评价标准》，将节能、绿色、创新纳入到建设部科技司2006年的工作重点。因此有媒体评价2006年为中国的“绿色建筑年”。

在第二届国际绿色建筑及建筑节能大会上，艰建设部副部长仇保兴的专题发言阐释了绿色建筑的定义——“绿色建筑是指为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间，同时在建筑全生命周期中实现高效率的利用资源（能源、水资源、土地、材料），最低限度地影响环境的建筑物。绿色建筑业称为生态建筑，可持续建筑。”

这个定义可以概括为三个关键词——品质、资源、环境。毫无疑问，绿色建筑需要特别关注人对于建筑品质的要求，这与开发商致力于满足客户需求的诉求不仅仅没有矛盾，反而高度契合，而作为有社会责任的开发商，在房地产开发过程中业会注重环境保护，资源节约。近年来，万科作为行业领先，有社会责任感的品牌房地产开发商，在不断探索之中逐渐走上绿色地产之路。

一、万科对于绿色建筑的认知与实践

1999年，万科在深圳成立建筑研究中心，致力于新材料、新技术、新工艺的研究。伴随着外部环境变化和自身认知与实践的积累，逐渐转向绿色建筑的研发。在研发过程中，绿色建筑的规模化拓展诉求在万科集团内部得以实现。回顾万科绿色实践历程，可以总结出两条清晰的发展脉络：一是绿色建筑技术研发，二是绿色住区实践。

1、万科绿色建筑技术研发的三个关键节点

第一，南京金色家园二期遮阳设计。2001年—2004年，历时3年时间，经历技术研发、产品选型、设计互动、厂家海选、产品研发、施工、检测及后期评估阶段，万科终于将一个设计理念从“概念”落实到“产品”，又送入寻常百姓家，并得到客户的认可。作为房地产开发商，技术方案的理论研究应通过指导项目实践而转换为“生产力”。万科早期的建筑技术研究源于项目的实际需要——为了解决某个项目的局部性能问题二开展的单项生态技术研究，正是通过多个单项技术的研发和应用，万科初步具备自主进行建筑技术研发的能力。

第二、形成万科技术观。技术创新实践的过程中经历了单项技术突破、 技术标准化、 由浅入深的技术体系形成 ，直到 2004 年万科的技术观逐渐形成。住宅是一种面向大众的产品，应用于住宅中的技术必须综合考虑政府政策导向、社会可持续发展需求以及大众对住宅性能、成本要求等多方面因素技术必须是大众化的、低成本高效益的、易于推广的否则难以在市场中推广应用。2004年万科明确提出了自己的技术观——应用低技术达到住宅的高舒适性，即采用生态技术，从传统的三高一低( 高消耗、高排放、高投入、低效益)转化为 “三低一高”(低消耗、低排放、低投入、高效益)。技术观的形成为万科的绿色住区实践中的技术选择提供了有效的指导。

第三，2005年万科制定了节能、节水的管理办法及系统技术方案。2004年，由一个业主的投诉引发了万科对于系统节能现状的评估，促使集团及时作出决 策——以节能达标作为万科开发的底线；配合集团住宅节能管理办法的发布，为了提升执行效率，结合调研及实践编写了针对各气候区域的6个技术方案及1个铝合金节能外门窗选用指引。另一方面，水环境是住区的重要元素，水质不佳也易引发客户投诉，水体的维护常给物业公司带来沉重负担，如何科学有效地使用水资源成为万科节水研究的重要课题。结合天津东丽湖项目生态水环境的系统研究与实践，万科形成了关于水质保障、雨水利用、中水利用的3个管理要求和4个技术方案。

2、万科绿色住区研发实践的三个阶段建筑技术是实现绿色建筑的手段，住区则是实实在在的载体。为了解决一线公司项目开发中存在的技术问题，满足并引导客户的需求，实现住区性能的提升，需要通过技术的整合与集成来实现。万科的生态实践伴随着技术的发展经历了三个阶段。

(1)第一阶段——探索

2002年，深圳万科开发东海岸项目，综合考虑成本、工期、风险等诸多因素对人工湿地、佛甲草种植屋面、太阳能集中热水系统、雨水利用、遮阳设计、钢结构住宅等进行实践。项目获得2003年国际花园社区可持续发展金奖、2006年詹天佑金奖。

(2)第二阶段——借鉴

2003年底，天津东丽湖项目借鉴《中国生态技术评估手册》，将选用的生态技术分为住区环境规划设计、能源与环境、室内环境质量、住区水环境、材料与资源五大系统进行分项落实。213项措施被提炼成26项核心技术，重点在于水环境系统能源系统以及盐碱地改造。2005年，东丽湖项目的滑水会所内还建立了国内首家生态博物馆。

东丽湖项目占地266.6h㎡，从开发之初的惴惴不安、实施过程中的如履薄冰，到如今的客户追捧，东丽湖项目的绿色住区实践对于万科的影响是深远的。至此，万科开始系统理解生态理念、进行生态实践，并逐渐从产品导向转为客户导向，从技术思维转向目标思维。

(3)第三阶段——自主

2005年，万科已具有较强的研发能力，自主的技术观和核心技术，众多的外部资源以及多个生态项目实践积累的经验。对绿色住区的特性及如何实施的认知也更为系统。2005年下半年，通过与荷兰专家、国内专家共同分析万科城4期项目内外环境、深圳自然条件、万科过往技术及项目实践的成果，形成了项目的绿色目标、技术指标和解决方案。2006年4月，万科城4期通过严格评审，成为国家十大重点节能工程的绿色建筑综合示范项目及“中荷可持续示范项目”。

技术的发展促进了绿色住区的实践，而绿色住区的实践也不断对技术提出了新的要求。2004年，万科制定了中长期规划，其战略目标是有质量增长。采取客户细分、城市经济圈聚焦、产业化与产品创新三大策略。其中产业化与产品创新的具体要求是在细分客户价值的基础上，形成住宅产品体系，建立万科住宅标准。通过工厂化生产，提高住宅的品质、性价比和生产效率以和谐、自然、生态的标准进行未来可能住宅的研发，为住宅产业贡献更多的自主知识产权。

2005年，万科形成了环境策略，即万科的生态策略。主要从产品活动、内部提高、外部合作三个层面展开，其短期目标为节能底线、节水领先；长期目标为在 10 年内通过系统应用环境技术，建立满足客户细分需求的万科绿色建筑标准，持续为客户建造绿色住区，最终成为可持续发展的绿色企业。

二、绿色地产发展之路

万科早在2003年就对发达国家可持续发展历程进行了仔细研究。概括地说发达国家可持续发展历程经历了无意识、觉醒、开拓、突破以及人与自然融合5个阶段，最终进入可持续发展社会。而始于20世纪8O年代末期的“突破”阶段产生于全球化这一大背景下，取决于三个关键要素——完善的国家标准、政府建立清洁生产的首长负责制以及绿色消费。

对照中国目前的现状——环境危机与建筑业的能耗现状、经济和社会发展与资源紧张 的矛盾。从可持续发展的角度考虑，能源、资源及环境保护势在必行，亟需不断完善制度及标准。

从制度层面，虽然绿色GDP因种种原因未能实施，但国家承诺的十一五期间的节能减排 目标已分解到各省市，成为一个非常重要的政府绩效目标“十七大明确指出通过生态文明建设基本实现节约能源，保护环境的产业结构、增长方式和消费模式；建设部从2005年开始，每年组织一次全国性节能大检查。如今，节能验收已在许多城市展开。

目前中国的节能、节水绿色建筑等标准已趋于健全。2003年，《 夏热冬暖地区的建筑节能设计标准》颁布。至此，全国范围内都已强制性实施建筑节能：2004年北京、天津开始推行节能 65％。2006年3～4月间，科技部发布的《国家中长期科学和技术发展纲要》(2006—2020，)明确提出城镇化与城市发展的相关指导原则是以节能和节水为先导，发展资源节约型城市、发展城市生态人居环境和绿色建筑；2006年《绿色建筑评价标准》 出台；2007年《绿色建筑评价技术细则》及《绿色建筑评价标识管理办法》颁布；2013年，国务院办公厅印发了《绿色建筑行动方案》；党的十八大提出，要着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，为人民创造良好生产生活环境……

随着生活水平和消费水平的不断提高，消费者对居住的需求也提升到更高的层面，不再仅仅局限于住宅的产品感观上。对舒适性、健康性和安全性的要求也在提高。深圳万科城4期项目开辟了生态展示厅。销售人员发现一个有趣的现象过去消费者更多关注于住宅中能够看得到的技术，如太阳能遮阳：如今许多消费者已开始关注保障住区环境品质的技术，如室外的景观水质保障措施、室外微环境(如渗水路面)改善措施、垃圾处理措施等。

分析万科绿色建筑认知与实践以及绿色建筑发展的背景，我们看到，影响开发商从传统的粗放型地产开发转向精细化的绿色地产开发的因素包括观念、管理、技术三方面。对企业而言，无论是管理层面的企业内部制度及标准建立、开发周期和增量成本的控制，还是技术层面系统达到绿色建筑的标准要求等，都可以通过与相关机构的合作来实现。而如何转变观念，关键还在于企业自身。

根据建设部研究，国外住宅产业化进程设立了三个阶段的目标——速度和效率、质量和性能、可持续发展。而与发达国家相比，当前的中国住宅建设正处于从第一阶段向第二阶段过渡的时期。因此建设部提议中国的住宅产业化不能重复发达国家的老路，必须把三步并作一步，直接以住宅建设的可持续发展为目标。作为住宅产业化的直接践行者，开发商能否建立以可持续发展为目标的开发理念对迈向绿色地产开发之路至关重要。