【理论探讨】刚需住宅的今生和来世

发布时间：2015-11-16 12:41:25 作者:皖房网

宋元

【内容提要】 住宅刚需产品是特定时期的产物，随着房地产市场分类调控的继续深入，在市场化的背景下，刚需住宅的市场地位和存在价值会发生变化。本文探讨刚需住宅的市场定位、市场表现和未来的市场趋势。

【关键词】 住宅  刚需

刚需住宅是近两年来的一个热词。刚需住宅既是房地产市场长期宏观调控的必然结果，也是顺应市场需求的必然产物。

一、 刚需住宅的由来

刚需是刚性需求的简写。刚性需求是指人们生活中的必须需求，对这种需求产生的消费是必须开支，消费者对刚性需求的产品价格相对来说敏感度较低。

把刚需的概念引入住房是近几年的事，而且刚需人群和刚需住宅的说法早些年未见诸于各类政策文件中，是由开发商在营销过程中产生的一个词，所指的偏重于必须要买房的而且是自住的那部分人群（刚需人群），由这部分人群买的住房或者说为这部分人群准备的住房就是刚需住宅。这个概念一经提起，就得到了广泛响应，并逐渐被认为是商品住宅市场中的一个客户目标明确的细分产品。2014年开始有地方政府的文件明确表示要“ 建立以保障住房刚性需求为重点的住房供应体系。…………在保障中小户型土地供应的基础上，进一步加强中低价位、中小户型普通住宅市场的供应，满足群众的各类刚性住房需求”（见2014年9月南京市政府关于保持房地产市场健康发展的通知）。

目前市场上普遍是以中小面积的住房来界定刚需住宅，这源于普通住宅的概念。界定普通住宅的指标是：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下，概括的说，普通住宅的面积不太大，价格不很高。在房地产市场的实际管理中，从规划、土地供应、交易、契税、贷款等各环节贯彻调控政策也对普通住宅有区别对待。但普通住宅的概念在销售环节上或宣传推广上较难确定目标客户，为满足中低收入购买首套住房人群的需要，刚需住宅的概念应运而生。

对刚需住宅的界定，应该是自住且偏重于首套。既然是刚需，概念上不能以价格来限定，也不能以面积来界定。但目前市场上被普遍认同的是满足中低收人群自住的中小面积的且价格适中的首套住房为刚需住宅，本文也按这个概念来讨论。

二、 刚需住宅的市场表现

刚需住宅顺应市场需求，符合政策导向，确实有其存在价值。一是与政府在多年的宏观调控政策中倡导和要求的保证普通住宅市场供应相吻合；二是满足了中低收入人群的住房需求。这些购房者来自城镇化进程中的进城人口，每年的新增城市就业人口以及生活水平逐步提高后需要改善居住环境的人群，他们基本都是以自住为主；三是开发商顺应市场需求，主动提高中小面积普通住宅的供应量。诸多因素创造了一种符合政策导向的，市场供需双方和行业管理部门都乐见的共赢结果。

由于市场需求大，政府宏观调控政策的导向和开发商的市场重点都对这部分购房人群和相应的产品有明显的倾向性，不论在产品结构上还是供求关系上，刚需住宅的市场表现还是可圈可点的。

以合肥市场为例，我们选取70-90和90-110平方米的面积段作为考察刚需住宅供应和销售的样本区间，之所以选取这两个面积段，是因为它们的市场供应和销售量都很大。从产品户型结构上，70-90平方米的住房以二房为主，少量三房，而90-110平方米的以三房为主，少量二房。这样的面积段和户型的搭配可以较好地满足刚需人群的首次置业购房要求；从价格上来说，这两个面积段的商品住房绝大部分是中低价位，基本满足刚需住宅的各项要素。

表一、合肥市区近四年70-90/90-110㎡面积段供应和销售（单位：万方）

从上述对比能看出，中小面积且能满足2-4口之家居住功能的产品确实是合肥住宅市场持续热销的强劲支撑，尤其是2014年，两个面积段之和占据了全部供应和销售的60%。

在刚需产品供销两旺的背景下，开发商针对市场需求提供了适销对路的产品，这是一种市场化的反应，也体现了房地产市场调控的成效。合肥市场主力开发商的绝大部分项目刚需产品占比较高，甚至有的项目全部都是70-110平方米左右的产品。本文选取合肥市区商品住宅销售面积年度排行前30名（Top30）的项目作为样本，可以看到热销项目中的刚需产品在逐年递增，且增幅明显。

表二、合肥市区住宅销售面积Top30项目70-110㎡面积段供应/销售（单位：万方）

除去供求数量和面积段的考量，价格也是研究刚需住宅市场的一个不可或缺的重要因素。按理说，刚性需求对价格不应该过于敏感。但刚需住宅对准的人群是既要满足基本的居住功能性和舒适度，又能在价格上承受得起。还以合肥市区商品住宅销售面积年度Top30项目来看一下。

表三、合肥市区住宅销售面积Top30项目70-110㎡面积段价格表现（单位：元/平方米）

从表三可见，刚需住宅的价格是有较明显的差异，这与开发商在刚需产品上追求销量有关，即所谓的以价换量。从项目推广策略来看，新开盘的项目都是以中小面积的刚需产品“打头阵”，这也会导致刚需住宅均价偏低。

从表中数据得出合肥市场刚需住宅产品的有效购买力从2011年的43.7—68.7万元上升到2014年的52.5—82.5万元，4年的平均涨幅在2.2—3.5万元。除了正常的涨幅之外，还有些因素要综合考虑，一是刚需面积段中90-110平方米区间的销量涨幅明显，这体现了购房人群在满足基本居住的前提下要求提升一定的舒适度。表现在很多项目的90-110平方米三房甚至是小四房卖得很好，而70-90平方米面积段二房的市场供应量在下降。二是刚需产品也是要品质和质量的。有些开发商推出了刚需面积的精装房、多层（小高层）洋房，这些产品虽然价格稍高也受到市场追捧。

还有一个因素是区域差别。从图一中可以看出，刚需住宅产品较少受城市区域的限制。合肥市区各个方向的刚需产品都有购房人群“捧场”，销售面积数量差别是体现在不同区域的整体供应量和新开项目的数量上。

在刚需住宅成交均价上，区域价格差别不明显。单个区域内的年度价格差主要体现在个别项目的产品结构上，如庐阳区2013-2014年间成交了大量精装的刚需面积住房，瑶海区则是因供应不足，到2014年有中高端新项目的集中备案。

本文讨论了刚需产品的诸多因素，可以看出在满足中低收人群自住的中小面积的且价格适中的首套住房的基础上，刚需面积住房的销量基本不取决于价格、区位等因素。

三、 刚需住宅为主流的市场存在的问题

凡事必有正反两面。刚需住宅成为市场主流有其有利的一面，但也不可避免的存在一些问题。

刚需产品的结构和面积同质化严重。开发商为争抢刚需人群，推出的产品从户型结构到面积分段都极相似，区别的只是项目名称，地段坐落，景观设计和外立面等，某种意义上，刚需购房者已经不是在选房子了。

占据了改善型住房的资源。市场的供应总量是有限的，用于自住的刚需产品也包括首次置业和改善型需求，首次置业中小面积住房比例越大，改善型住房的资源就会越少。合肥目前就有这样的征兆，中小面积产品占据近2/3的供销比例，其余1/3是中等面积的改善型产品和高端大户型的豪华产品，长此下去，有改善住房需求的人群在增长，但市场产品却不能满足，甚至到几年之后，早先购买中小面积住房的人群有条件改善时无房可换，会造成改善型住房价格非正常上涨。

刚需住宅集中的区域会在一定程度上给公共资源的配套造成压力。单位面积的居住人口越多，对公共资源的需求也越大。当前的刚需住宅以中小面积居多，但户均居住人口并不见得少，刚需住宅占比大的小区，尤其有些类似小区连在一起时，密度较大的居住人口对所在地段的公共资源配套压力还是很大的，体现在教育，医疗，生活消费品供应，公共交通和私人交通工具的出行等各个方面，还会涉及到物业管理和社区管理。越是刚需人群对居住地附近公共资源的依赖性越大，这些压力会部分传导给政府管理部门，要在规划，配套公共设施方面予以加强。

四、 刚需住宅未来的市场趋势

住宅刚需产品是个概念产品，它的面积段、价格等因素都是因地因时而变化的。本文选取的合肥的面积段也只能做为一个区域样本。

刚需住宅市场是特定时期的产物，随着房地产市场分类调控的持久坚持和继续深入，在住房市场化和保障性住房双向调节的背景下，这个细分市场会逐渐发生变化。

按照国家3个一亿人的规划目标，刚需住宅还会继续占据市场主导地位，这是毋庸置疑的。虽然中小户型能满足基本生活要求，理性的住房消费观念使普通居民不会追求居住面积的不断扩大，但随着保障房的逐渐上市，随着商品住宅取消限购、限贷降低门槛，购房人群会有更多的选择，这将更能体现双向调控的政策指导意义。

商品房市场的快速发展是有阶段性的，其中的因素既有土地供应的逐步减少，也有城市人口规模趋于饱和容纳能力，到那个时候，房地产的市场活力主要体现在存量房交易和房屋租赁上，面积和户型“千篇一律”的住宅会成为市场的包袱，给不同需求的消费人群带来选择性的困扰。成熟的市场应该有不同的细分产品以满足不同的消费人群，在当前中小面积刚需产品主打天下的市场环境下，再加上保障房和中小面积住宅商品房所面向的人群有部分重叠，开发商应该主动地开发一些满足其他消费人群的产品，适度的增加改善型住房供应量。从2014年央行公布的房产信贷政策中我们也可以看到，顾及改善型住房需求已进入市场管控者的视野，但不希望是为了“救市”而采取的临时措施。

宋元  安徽省清源房地产研究院执行院长

     安徽省房地产业协会副秘书长

     安徽惠凌信息技术有限公司总经理