【理论探讨】责任与焦虑：泾县物业管理现状与发展分析

发布时间：2015-11-16 12:37:10 作者:皖房网

作者：沈皖峰  沈文华

泾县物业管理在县委、县政府的高度重视和社会各界的共同努力下经历了从无到有，逐步壮大的发展过程，为改善我县城市居住环境，提升城市整体形象，促进城乡发展发挥了积极的作用。但薄弱的物业管理工作基础，尚不健全的管理体系，亟待提高物业管理意识和物业服务企业服务能力，都使得我们目前的物业管理工作现状显得不尽人意。

一、泾县物业管理工作现状

目前，全县共有物业服务企业18家（其中外地来泾备案4家），物业服务从业人员近600人。管理着45个住宅小区和33个非住宅项目，管理总面积453万平方米，惠及居民2.1万户。

与此同时，物业管理意识差、职能部门管理缺位、老旧小区脏乱差、物业费收缴率低、群众投诉多等问题都客观存在，使得我县物业管理工作滞后于社会经济发展和文明城市创建，与构建和谐社会、提高人民群众生活的幸福感和满意度的目标不相一致。

二、制约物业管理工作健康发展的主要矛盾

（一）对物业管理工作认识的偏差。

虽然，《物业管理条例》明确规定了有关行政管理部门对物业管理区域内治安、环保、物业装饰装修和使用等方面违法违规行为的管理职责。但在实际工作中，认为房地产行政主管部门是物业管理唯一的监督管理部门，应由房管局包揽物业管理区域内所有事务的人不在少数。这种认识的偏差，造成物业管理区域内治安、环保、物业装饰装修等方面的违法违规行为长期得不到及时制止和纠正，物业管理目标难以实现。

（二）物业综合管理机制尚不健全。

《安徽省物业管理条例》规定政府其他有关部门，应当依照各自的职责分工，相互配合，做好物业管理活动的相关监督管理工作。同时规定乡镇人民政府，具体负责组织协调辖区内的业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；居民委员会、村民委员会应当协助乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。然而，由于物业综合管理机制尚不健全，相关部门之间协调合作不好，综合管理合力难以形成。

(三) 业主委员会的作用难以发挥。

由于业主来自四面八方，不少业主长期在外打工，利益诉求不尽相同，较多业主对业主委员会不了解，对如何参与物业管理不知所措，导致业主委员会成立困难。已经成立的业主委员会，也因为缺乏办公场所和活动经费疏于开展活动，难以发挥业主委员会在物业管理上的主导作用，致使一些矛盾和问题久拖不决，影响物业管理环境改善和物业服务水平提高。

（四）物业管理基础非常薄弱。

受发展经济急迫心理和先发展后治理思想影响，一些建设项目规划不尽合理，毗邻矛盾难以兼顾，工程质量通病较多，设施设备能减就减、能免就免，物业品位较低。物业用房缺乏，车辆无处停放，管道堵塞积水，安防监控缺失，房屋墙面漏水，毁绿种菜等现状，都给后期的物业管理工作带来严重负面影响。

（五）物业服务市场化程度偏低。

物业市场总量较小、物业规模偏小以及住宅物业业主和业主大会通过招投标的方式选聘物业服务企业难，加之物业服务企业自身竞争意识淡薄、业态单一、从业人员素质不高，致使我县物业服务市场化程度总体偏低。

（六）物业服务企业维权难。

由于开发建设单位与物业服务企业的不对等地位，房屋质量、配套设施等历史遗留问题影响，以及诉讼成本高和执行难，导致物业服务企业在前期物业中利益受到侵害和业主拒交物业服务费时，难以及时主动维权。在不得已诉至法律途径时，仍旧难以摆脱赢了官司输了钱或赢了官司丢了合同的尴尬。

三、提升物业管理工作水平的措施建议

（一）加大物业管理宣传力度。由于认识上的偏差，房地产行政主管部门和物业服务企业就会成为物业管理宣传的唯一主体，导致宣传力度有限，宣传深度不够，宣传效果不佳。通过县、乡镇、社区三级立体多层次多渠道的宣传，可以使更多的人了解、关注、参与和配合，营造良好物业管理工作氛围。

（二）健全物业综合管理机制。可以借鉴周边县市做法，进一步健全物业综合管理机制，通过县、乡镇和社区三级物业管理体系建设，加强对全县物业管理工作领导，提高决策和部署的针对性，着力协调解决物业管理重点难点问题，提高对业主委员会工作的指导和对物业管理纠纷的调处能力。

（三）以制度建设引领行业发展。物业管理关乎民生，为此，必须结合我县物业管理现状和发展的实际困难，尽快出台相关政策和规范性文件，细化执行标准和制度措施，重点解决困扰物业管理工作发展的热点和难点问题，通过落实国家、省市有关第三产业优惠政策，帮助扶持物业服务企业解决实际困难，引领行业健康快速发展。

（四）强化物业基层监督管理作用。物业管理是社区工作的重要内容，只有实行重心下移、属地管理，把物业管理纳入社区统一监管范畴，形成有效的网格化基层监管体系，才能避免物业管理的真空。通过搭建社区物业管理服务平台，发挥社区党建、社居委、业委会、物业企业“四位一体”作用，将物业管理融入社区建设和管理工作机制，实现物业管理和社区管理的共赢。

（五）落实综合执法进小区。物业管理是城市管理不可或缺的部分，只有规划、城建、环保、市容、公安、工商、卫生等有关行政主管部门切实履行对小区乱搭乱建、摆摊设点、占道经营以及堆放危险物品、污染排放和噪音扰民、改变房屋用途等违法违规行为的管理职能，做到监管到位、执法到位、违法必究、执法必严，才能形成强大工作合力，才能打造良好的物业管理外部环境。

（六）继续加强源头监督管理。物业管理是对前期建设水平依存度很高的行业，只有把符合规划要求，质量符合标准、公共配套设施完善的开发项目推向市场，才会避免因开发遗留问题给物业管理工作带来的被动。通过提高物业管理在项目规划、施工建设、竣工验收等工作中的话语权，实行项目综合查验一票否决制，把好开发建设源头关和物业交接验收关，可以为后续物业管理的良性发展开好头、铺好路。

（七）进一步规范物业管理行为。规范物业管理行为，必须加大物业从业人员的培训力度，增强从业人员服务意识和服务技能。通过请进来、走出去，互教互学，巡查互查的等形式学习先进经验、传播新兴理念、开阔发展视野。继续开展好物业服务争先创优活动，使谋求自身发展和提高服务质量成为企业的自觉行动，为企业发展搭好桥、铺好路，推动我县物业管理工作再上新台阶。

（八）加大“小老旧”小区改造力度。“小老旧”小区一直是我县物业管理工作的短板，仅靠房地产行政主管部门或小区业主的力量，难以改变脏乱差和物业服务企业不愿介入的现状。通过将“小老旧”小区改造列入政府年度工作计划，在乡镇人民政府和社区委员会牵头下，以成立业主大会和业主委员会推动“小老旧”小区的整合改造，按照推倒一部分围墙、让出一部分道路、购置一部分管理用房、增设一部分公共设施设备、补植一部分公共绿化等措施做到成熟一个，改造一个，实施物业管理一个，切实管好一个。

（九）提高物业管理市场程度。研究制定促进使物业管理长效化、常态化、精细化的政策措施，通过建立业主和业主委员会选聘物业服务企业零成本招投标的招标代理援助机制、“小老旧”小区公共服务设施设备改造更新的财政补贴机制、机关事业单位物业服务市场化选聘机制等措施制度，扩大物业管理覆盖面和提高物业管理市场程度，做大市场蛋糕，做实物业管理产业，做强物业服务企业。

我们深知，贯彻实施好《物业管理条例》是一项长期而艰巨的工作任务，而努力提升物业管理工作水平则是房地产行政主管部门和物业从业人员义不容辞的历史责任。随着我县城市建设的不断发展和文明城市建设步伐的不断加快，我们迎来了推进我县物业管理工作健康发展，提升物业服务水平的历史机遇。

我们唯有加倍努力，在县委、县政府打造“‘青清净静’、魅力泾县”的战略部署和奋斗目标指引下，抓住战略机遇，勇于开拓创新，扭转我县物业管理工作不利局面，不辜负组织的信任和群众的期盼。