【绿色地产】发展绿色房地产要打组合拳

发布时间：2015-11-16 11:30:53 作者:皖房网

在环境压力日益凸显、节能与健康需求成为广泛共识的今天，绿色开发理念逐渐成为房地产开发的新要求。我国房地产企业普遍面临着绿色转型的机遇和挑战。房地产开发如何才能变“绿”，政府在推动绿色房地产发展过程中应如何作为，成为关注的焦点。

以绿色建筑为动力，近年来，我国的绿色房地产取得了较快发展。全社会的建筑节能意识日渐形成，城市新建建筑的节能比率不断提高。设计阶段，节能建筑从2005年的53%提高到了2010年的99%；施工阶段，从21%提高到95%。有超过20%的城市启动了生态城市的规划建设，许多城市开展了低碳城市示范实践，有力地促进了绿色房地产的发展。

绿色房地产发展面临的问题

当前，我国绿色房地产仍然处于初级发展阶段，存在许多问题。

绿色产业链有待完善。绿色房地产因包括设计、建设施工、建材、装修、营销、居住和物业管理等全过程绿色化。以绿色建筑为主要内容的绿色房地产发展已启动并进程良好，下一步应推进到整个产业链，实现绿色房地产的全面发展。

发展不均衡。在北京、上海及主要省会城市，绿色建筑认证已蔚然成风。但在中小城市，绿色建筑仍未形成气候，开发商仍主要关注利润回报。我国排名前二三十位的房企在绿色建筑领域几乎都走在前列，但一些投资规模较小的开发商对绿色建筑热情不高。

新开发项目的绿色比重不高。绿色建筑标识采用自愿申报方式，每年只发放100余个，与房地产项目庞大的开发量相比，差距很大。

既有房产绿色改造挑战大。我国既有房产建筑超过400亿平方米，这些房产建筑的绿色节能水平参吃不齐，大多数远低于绿色节能标准，是耗能大户。既有房产的绿色改造与挖潜，是未来一段时间绿色房地产发展的重要任务。

绿色质量难以控制。绿色质量控制方面的一个突出问题，是如何保证绿色设计特征在房地产开发的全过程中切实得到贯彻，这一问题始终没有得到妥善解决。此外，房地产全过程的绿色评估标准与计量仍需完善。

推进政策不够优化。绿色房地产发展相关的政策手段比较单一。目前，政府的政策方向已经明确，即要把产业性和区域性的强制与经济性的自愿相结合。但行政强制措施和经济激励手段如何组合，如何降低政策成本并提高政策效果，还显得力不从心。

面对当前的新形势，我们应从建设美丽中国和实现“中国梦”的战略高度来规划绿色房地产的发展，将经济、社会和环境相协调的绿色发展思维充分地融入，多措并举，推动绿色房地产健康发展。

拉动区域绿色发展需求

绿色发展需求的创造，必须依靠政府出台针对性很强的政策措施，这是城市绿色发展的重要规律。应制定系统、科学的绿色房地产发展政策，出台相关的标准等，以有效拉动绿色房地产的发展。

城市绿色房地产发展的一个重要特点，是靠所在区域的绿色发展需求拉动。

而现阶段，绿色发展需求的拉动仍然依靠政府绿色发展的政策。事实上，城市绿色发展需求要额外消耗相应的资源和成本，难免在某些方面或某种程度上影响城市的经济增长。绿色发展与传统经济增长的矛盾是市场经济客观存在的，这个矛盾在市场经济机制下没有自行解决的好办法。绿色不是城市经济发展的天然目标，完全的市场竞争条件下难以创造出城市绿色发展的需求。绿色发展需求的创造，必须依靠政府出台针对性很强的政策措施，这是城市绿色发展的重要规律。

随着经济社会发展和城市居民素质的提高，公众绿色参与和绿色发展诉求日益成为绿色发展需求的重要创造因素。在发展程度较高、汲取了非绿色增长的教训、后发优势较强的城市，更是如此。

现阶段，城市政府应想办法平衡和减少绿色发展对传统经济增长的影响。一种现实的做法是，以城市资源与环境能够承受的较低限度为标准，制订政府的绿色政策法规。

然而，这种情况下的绿色发展需求拉动存在的问题是，需求的弹性较小，市场不充分，并给政府部门的执法与家督能力提出了较高的要求。

有鉴于此，笔者认为，城市应制定系统、科学的绿色房地产发展政策，出台相关的标准等，以有效拉动绿色房地产的发展。

稀缺性的资源环境状况，是制定绿色房地产发展标准等的基本依据。

城市资源环境的价格体系的真实与合理，是促进城市绿色房地产长期健康发展的重要依托。绿色房地产发展的法规标准等不能偏离城市资源环境的实际价值，否则不利于房地产企业把绿色发展的成本内部化，从而引发“政府失灵”的损害。因此，政府的绿色房地产政策要体现出资源环境价格。而科学价格体系的建立，要借助资源环境产权制度等一系列复杂的制度安排。

在绿色发展初级阶段，在具体政策措施操作方面，应尽可能贴近市场，利用较为完善的市场机制，着重以经济政策措施为主的政策组合，改善绿色需求弹性不足的缺陷，提高绿色政策措施的实施效率。比如，房地产领域资源消耗和减排的硬性标准可以与柔性的资源权和排污权交易相结合。

政府要加大对绿色房地产发展的直接财政投入，积极发展公共性的绿色房地产基础设施，努力解决跨地区的绿色房地产协调发展问题，不回避城市绿色房地产发展历史欠账问题，最大限度地拉动绿色房地产的发展。

政府要善于利用绿色补贴和优惠等政策杠杆，大力扶持和鼓励创造绿色房地产发展需求的企业和民间投入，包括补助配套资金、利息补贴、相应税费减免等。

政府还要加强在绿色发展教育方面的投入，提升居民的绿色发展观念和觉悟，倡导绿色消费。绿色发展教育有助于把单纯的政策需求转变为公众绿色需求的自觉行动，城市绿色房地产发展的需求可以据此提升到更高一级的层次，形成城市绿色发展的长效机制。

增加有效绿色供给

支持城市绿色房地产业的发展、绿色房地产发展科研优先、与创建生态城市和环保城市相辅相成。绿色供给是城市绿色房地产发展中另一个不可或缺的组成因素。要增加绿色供给，应从以下几个方面入手：

一是支持城市绿色房地产业发展。

绿色政策拉动并不改变市场机制的正常规则，城市首先要为绿色房地产的发展营造良好的市场氛围。绿色房地产企业必须在平等公正的市场条件下公平竞争。

要从规划、技术和设计等方面推动绿色房地产业发展。不同气候和建筑种类需要编制不同的绿色标准和实施规范。应开发绿色房地产设计与检测软件，并迅速推广应用。要推行住宅的装配化和全装修，新建住宅的全装修比例应从目前的20%提高到50%以上。构建产学研一体化平台，进行关键技术研发。在不同城市地区建立产业化基地，强化绿色房地产的示范推广。

绿色建筑行动是绿色房地产发展的重要抓手。绿色建筑行动包括新建城市与绿色建筑结合、既有城市改造与绿色建筑结合、小区改造与绿色建筑结合。

绿色房地产发展相关产业的生产经营活动，具有显著的正外部效应，给予这些产业和企业特殊的优惠政策，是绿色发展公平原则的具体体现吗。政府应发挥应有职能，把支持城市绿色房地产业的发展作为改善市场失灵的必要手段。

二是绿色房地产发展科研优先。

先进的绿色科技是绿色房地产业发展的重要支撑。必须加到力度推进绿色房地产发展的科技创新。要清醒地认识到绿色发展科技领域的不足与差距，加强绿色发展的基础研究和整体绿色发展技术体系研究，重点研究房地产领域的高效率利用物质资源技术、高性能防止污染技术、高效率能源技术、绿色发展基准指标和绿色房地产标准等，加大创新投入。运用国内现有先进的工业装备技术力量，也有利于加快缩短与国际先进水平差距的进程。

要善于利用市场机制，迅速发展绿色房地产科技。建立适应市场的绿色房地产研发管理运行系统。

应加强技术交流和科研成果的推广。城市要制定相应的绿色技术政策，加快绿色技术交流，既注重引进，又注重技术消化。大力推进绿色房地产发展新技术与新成果的实际推广和具体应用，使绿色创新在城市房地产领域能够扎实落地。

绿色房地产政策拉动的发展特征，凸显出政府对绿色科技直接投入的必要性和重要意义。政府尤其要强化对绿色房地产关键科技的专项投入，这些关键性的投入可以极大促进绿色房地产业素质的提升，把绿色房地产发展推向更高的发展层次。重大绿色房地产发展创新课题和基础研究领域是当前政府投入的重点。政府可以采取专项科技基金、风险投资、债券和股权等多种形式，改善和提高绿色房地产科技自己投入的管理水平和效率。

三是与创建生态城市、环保城市相辅相成。

绿色房地产是生态城市、环保城市或者低碳城市最重要的一个基本元素。住房和城乡建设部规定，新建生态城的绿色建筑比重必须在80%以上，最好是100%。旧城升级改造为生态城市，绿色建筑的比重应该达到50%以上。对于环保城市和低碳城市，标准的侧重点虽然有所不同，但绿色房地产肯定要占到相当的权重。

在绿色小城镇推进绿色房地产发展也非常有意义。我国有两万多小城镇，小城镇可以根据各自的乡土特点，发展古今结合的绿色房地产，这也将成为中国特色绿色房地产发展的重要内容。

国家和地方各种节能减排和低碳优惠政策，都可以被绿色房地产发展所借力。目前应重点关注国家的可再生能源建筑应用优惠补贴政策和对绿色建筑强制性推广的相关政策。

建立完善的法律法规体系

应尽快制订《绿色房地产促进法》，以绿色的战略思想指导城市房地产发展战略的制定和实施。

当前房地产调控之时，正是促进绿色房地产之机。应尽快制订《绿色房地产促进法》，以绿色的战略思想指导城市房地产发展战略的制定和实施。把绿色发展的重点领域和优先项目纳入房地产调控，应成为新时期城市发展战略的重中之重。

借鉴国际经验，建立完整的促进绿色房地产发展的法律法规体系，应该做到：

在《环境保护法》总则中对绿色房地产做出原则规定和说明，在分则中单列绿色房地产发展的相关规定，并在减排、污染防治、资源节约、生态保护等章节中具体规定。

讨论制定《绿色房地产促进法》，规定绿色房地产的基本方针、指导思想、基本原则、具体的法律制度和责任，并与《清洁生产促进法》等法律法规相衔接。

在《政府采购法》、《税收征收管理法》和《商业银行法》等相关配套法律法规中，体现扶持和激励绿色房地产发展的内容。

以推进绿色房产发展为目的，制定和完善相关专门条例和部门行政规章。政府可以在法律的框架内专门制定相关条例，并在条例的指导下，制定或完善有利于绿色房地产发展的部门行政规章。

各城市还应根据自己的发展实际，因地制宜地制定绿色房地产发展的地方法规、单行条例和其他行政规章，创造绿色房地产发展的先机

（据《中国环境报》报道 《安徽房地产》整理）