新型城镇化与稳增长目标推动房地产业平稳发展 长效机制稳步推进

发布时间：2015-08-12 10:15:30 作者:皖房网

3 月 3 日-3 月 13 日，全国政协第十二届全国委员会第二次会议和第十二届全国人民代表大会第二次会议相继召开，期间国务院总理李克强作政府工作报告，各部委领导也纷纷就社会关注问题和未来改革动向作表态。本文针对政府工作报告和多次新闻发布会中与房地产相关的若干要点进行摘选，分析在全面深化改革背景下其对未来房地产市场的影响。

一、 新型城镇化明确三个1亿人工作任务，户籍制度改革、社会保障成为核心

“今后一个时期，着重解决好现有‘三个1亿人’问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。”“有序推进农业转移人口市民化。推动户籍制度改革，实行不同规模城市差别化落户政策。把有能力、有意愿并长期在城镇务工经商的农民工及其家属逐步转为城镇居民。 对未落户的农业转移人口，建立居住证制度。” ——李克强总理两会政府工作报告 （2014/03/05）

“社会保障方面，城镇职工基础养老金要争取全国统筹，要实施鼓励企业年金和职业年金发展的财税政策，还要完善城乡低保制度。”——国家发展和改革委员会主任徐绍史（2014/03/05）

“一、我们要处理好大城市的规模扩张与提高增长质量的关系，不能再走外延扩张的路子，一定要走内涵式的发展模式。二、处理好大城市与中小城市、小城镇的关系，给中小城镇、小城镇增加投入。三、处理好城镇化与新农村建设的关系。必须根据我们的国情走我们自己的道路。另外，在这个问题上，不能急进冒进，要适应经济社会发展的规律。”——全国人大农业与农村委员会副主任委员刘振伟（2014/03/09）

“社会关注的热点问题，尤其是民生问题，应该是政府工作的重点。今年要着重继续做三件事，就是保基本、兜底线、促公平。”——李克强总理答中外记者问（2014/03/13）

新型城镇化是未来我国发展重心，是现代化的必由之路。此次两会指出今后一段时期内要实现“以人为本”的新型城镇化，提升城镇化质量水平。“三个1亿人”的表述则明确了未来新型城镇化工作的三大重心：推动户籍制度改革、关注社会保障、加大对中西部地区新型城镇化的支持。

新型城镇化致力于以人为本，在消除不同地区贫富差距的同时，以全面的社会保障体系推动全体人民生活水平共同提升。 此次两会明确的工作重点，对于房地产市场有以下利好：（1）逐步放宽落户条件、推进公共服务均等化，有助于加速中小城市及城镇的城镇化进程。不断增加的城镇人口、稳定的工作居住环境，不断提高的收入水平，可以更好地促进有经济实力的新市民购房需求释放， 对未来老龄化带来的市场规模增长放缓起到一定的缓冲作用。（2）实行不同规模城市差别化落户政策将加速城镇住房供需结构的差异化，住房将被要求满足多层次多结构的需求。中小城镇的需求群体将主要为由农村或外地落户至此的新市民，而大城市则需要更多地考虑外来务工人员的居住需求。（3）加快棚户区改造，一方面是政府托底民生，将更多的集中为低收入群体的房地产民生保障领域发挥作用，实现住有所居；另一方面，企业债券融资支持棚户区改造和棚户区改革税收政策的支持，也使越来越多的企业通过参与棚户区改造或旧城改造等相关民生保障项目，来获取资本市场再融资和实现利润。

二、 慎重稳妥推进农村土地制度改革试点 ，合理集约供应平稳地价预期

“抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。”“农村改革要从实际出发，试点先行，切实尊重农民意愿，坚决维护农民合法权益。”——李克强总理两会政府工作报告（2014/03/05）

“农村改革是我们全面改革的重要组成部分。农村改革里面，核心的是土地制度的改革，因为土地关系可以说是农村最基本的生产关系，土地的权益是农民最大的一块利益， 而且土地问题涉及到城乡的统筹发展问题。”“土地流转我们是提倡的，但是同时又必须是有序地流转，所谓有序流转就是依法、自愿、有偿。”“土地流转也不是越快越好，土地的经营规模也不是越大越好。要鼓励土地有序流转，要扶持发展适度的规模经营。流转要和当地农村劳动力和人口转出去多少相适应。第二，要和当地的技术装备水平相适应，包括农民的管理水平，第三要和社会化服务的程度相适应。”——农业部部长韩长赋（2014/03/06）

土地流转是“三农”改革的关键环节，也是两会焦点之一。三中全会明确提出，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股， 实行与国有土地同等入市、同权同价。”此次两会并未再次直接阐述，而是与中央一号文件一致，采用了从实际出发， 试点先行的说法， 要求慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。十八届三中全会以来， 已有部分省市根据自身实际， 进行土地制度改革试点。

土地制度改革能优化土地结构，增加土地供应量。长期来看，在为经济发展提供基础的同时，有利于平抑热点城市的高地价、高房价，对房地产行业健康发展具有重要意义。但同时我们也要看到，“慎重稳妥”要特别注意片面追求规模化倾向，要适应农业农村发展新形势，在现行法律框架下依法推进。同时，土地资源的合理分配在很大程度上事关社会公平，土地流转要效率和公平兼顾，提倡适度规模经营。农村土地制度改革，必须坚持审慎稳妥的原则。

三、坚持税收法定原则，加快推进不动产登记和房地产税立法

“进入新的时期，人大确实要更好地贯彻和落实税收法定原则。要加强对新税种的立法工作。社会上比较关心的房地产税、环境保护税，这方面的立法工作都在研究当中，也会注意听取社会上的意见。”——十二届全国人大二次会议副秘书长、发言人傅莹（2014/03/04）

“抓好财税体制改革这个重头戏。”“推进税收制度改革，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税环境保护税立法相关工作。”“抓紧研究调整中央与地方事权和支出责任。建立规范的地方政府举债融资机制，防范和化解债务风险。”—— 李克强总理两会政府工作报告（2014/03/05）

“今年要改革的是税制改革，‘营改增’继续进行。同时，我们正在研究资源税，还要推进环保税的立法，推进房地产税的立法，正在研究的是消费税范围和税率做适当调整，今年的任务主要是这些。三中全会明确规定，要落实税收法定原则，今后逐步这些税收条例要改成立法，如房地产税法。三中全会规定，加快立法进程，适时推进改革。”——财政部部长楼继伟（2014/03/06）

“今年要建立不动产部际联席制度，编制统一调剂，6月出台不动产统一登记条例。”“不担心不动产登记会引发卖房潮，因为不动产登记制范围很广，房地产只是其中的一个项目。”——国土资源部部长姜大明（2014/03/10）

“正确地处理好政府和市场的关系，市场经济也是法治经济，我们要努力做到让市场主体‘法无禁止即可为’，让政府部门‘法无授权不可为’，调动千千万万人的积极性，为中国经济的发展不断地注入新动力。”——李克强总理答中外记者问（2014/03/13）

两会将法治经济、推进立法放在正确处理政府和市场关系的重要位置，要求大力推进新税种立法进程，通过宏观层面具有长期效力的法律来推动经济发展。其中明确表态要清费立税，年内推进房地产税立法，使未来房地产管理有法可依，建立房地产长效机制。

1994年分税制改革后，地方事权过重而财权不足，土地财政应运而生。两会再度着重指出财税制度改革是重头戏，并明确提出要推进税收制度改革，清费立税，年内推进房地产税立法。这将促进地方政府构建“重保有、轻流转”的财税结构，培养地方长期稳定的税种，改变对于土地财政的依赖，有利于构建合理的房价形成机制、促进社会财富合理分配、促进经济结构转型。

但目前，房地产税仍在立法准备阶段，房地产税立法或将成为全国人大近期推行的重点。与此同时，作为房地产税制推进的基础，在6月前出台的《不动产登记条例》也成为关注焦点，仅管不动产登记不一定能引发卖房潮，但作为房地产税的前导，也将扩大市场特别是二手房市场供应加大的预期。房地产税制的建立及完善作为市场长效机制的重要组成部分， 将对房地产市场的中长期健康发展起到不可替代的作用。

四 、利率市场化全面放开推进金融改革加速，或将进一步提高行业集中度

“深化金融体制改革。继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权。”“实施政策性金融机构改革。加快发展多层次资本市场。”——李克强总理两会政府工作报告（2014/03/05）

“存款利率最后要放开，这应该也是利率市场化中最后一步，因为其他的很多利率都已经放开了，存款利率放开肯定是在计划之中。我个人认为，是很可能在最近一两年就能够实现。”——中国人民银行行长周小川（2014/03/11）

三中全会要求“完善人民币汇率市场化形成机制，加快推进利率市场化”。李克强总理两会政府工作报告和周小川行长的表态，均意味着市场化进程将稳步推进，由市场供求关系决定金融机构存、贷款水平的利率形成机制有望逐步建立健全，市场将在金融资源配置中真正发挥主导作用。作为金融改革的重点之一，利率市场化有利于银行充分竞争，便于商业银行根据自身业务需要，发展差别化信贷业务；有利于推动银行业转型，刺激银行调整资产负债结构、优化客户结构、优化收入结构、提高管理效率。

对于房地产行业来说，在市场化的金融体制下，一方面一定时期内利率上升的可能性将使房地产企业负债成本增加，同时抑制住房消费积极性，短期内增加房地产企业运营成本。但长期来看，市场化的金融体系最终将通过市场化利率来推动房地产业稳定健康发展；另一方面，市场化的利率使金融机构对于企业、项目的选择更为审慎，优质企业将获得更为优惠的资金支持，这使得房地产企业会更加分化，行业集中度也将进一步提升。

另外两会也明确了今年资本市场改革的方向，即要健全多层次的资本市场体系。在市场化的前提下推进多层次资本市场体系，也使房地产未来获直接融资成为可能；融资渠道的多样化也将进一步提升开发企业的融资能力，并有利于降低中小房企资金使用成本，总体上利于房企稳定发展。

未来我国金融改革发展的方向是构建更具竞争性和包容性的金融服务业，健全多层次资本市场体系，稳步推进汇率和利率市场化改革，加快实现人民币资本项目兑换以及完善金融监管。在此其中，利率市场化将成为近期的改革重点，而推进普惠金融、健全多层次资本市场体系等将是中长期发展的目标。

五、托底民生分类施策，推进长效机制促房地产市场持续健康发展

“加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。”“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”——李克强总理两会政府工作报告（2014/03/05）

“房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。政府还是要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题。今年我们要继续加大棚户区改造的力度，至少要再改造470万套以上。当然，我们也要推进公租房等保障房建设，并且实行公平分配，让新就业的年轻人和长期进城务工的人员缓解住房困难。

对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”——李克强总理答中外记者问（2014/03/13）

对于房地产业而言，稳中求进的经济发展将促进房地产市场的健康长期发展，同时对市场作用的强调也意味着政府将主要发挥宏观调控的职能，解决干预过多和监管不到位问题， 通过长效机制来调节市场发展。政府将在公共服务领域担当主要供应者的作用，为民生托底。一方面由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置，需要有政府的正确引导；另一方面，政府将更多的集中为低收入群体的房地产民生保障领域发挥作用，实现住有所居。坚持市场化改革方向，转变政府职能，通过科学的宏观调控，有效的政府治理，才能充分激发市场活力，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

但同时，长效机制的建立健全是一个相对长期的过程，在短期内政府仍将坚持宏观调控，但与上两年“一刀切”的调控方式不同，调控更趋于市场化。无论是住建部提出的“分类指导”、“双向调控”，或是李克强总理所说的“分类施策、分城施策”，都强调根据不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段。一方面对于不同市场群体而言，加大保障性安居工程建设，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，同时也要抑制投机投资性需求；另一方面因城因地分类调控，对于房价快速上涨的热点城市，坚持调控仍然是主基调，部分城市的政策可能进一步升级。而对房地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，政策可能出现放松，以达到当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展的目的。

六、未来房地产市场：城镇化、稳投资、长效机制推动市场良性发展

通过本次两会，我们对未来房地产市场走势有了如下判断：

1、新型城镇化将成为推动房地产发展的主要动力。 新型城镇化将成为推动房地产发展的主要动力。新型城镇化明确了今年3个1亿人的工作任务。1）促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。这将为房地产市场带来大量的直接购房需求，有利于未来一段时期内房地产业的进一步发展；2）引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，意味着未来在中西部中心城市周边城镇人口聚集速度可能有所加快，购房需求或将释放。

2、稳定增长的投资为房地产业提供发展环境。“稳增长”仍将是2014年我国社会经济发展的总体发展目标，政府工作报告中明确，要把投资作为稳定经济增长的关键，保持固定资产投资合理增长。这意味着在M2平稳增长的基础上，作为固定资产投资重要组成部分的房地产投资在今年仍将有稳定增长，房地产业总体保持良好的发展环境。

3、保障性安居工程建设将在未来一年持续推进。李克强总理多次强调住有所居，对棚户区改造的重视程度甚高。1）2014 年棚户区改造任务为470万套，在上年304万套的基础上大幅提升。此前棚户区改造项目就有相关金融财政政策支持，未来政策仍可能朝此倾斜；2）政策性住房投融资机制和工具将迎来创新，此前住建部就有提出筹建中国住房保障银行，未来相关政策性金融机构的建立将有效拓展保障性安居工程的融资渠道；3）在加大总体供应的基础上，继续增加中小套型商品房和共有产权住房，未来房地产供应结构或将产生变化。共有产权住房已在部分城市取得成效，未来将在更多城市特别是房价较高的大城市推进；4）2014年，公租房、廉租房并轨管理将进入实质性阶段。

4、房地产细分市场受关注，产业地产将获更大支持。政府工作报告在肯定投资关键作用的同时，更加强调了内需对拉动经济的主引擎作用，并提出消费是扩大内需的主要着力点， 扩大服务消费将成为消费增长的重要动力。与即将重点发展的养老、健康、旅游、文化等服务相关的产业地产，或将在未来得到更多的政策支持，探索住宅之外的其它细分市场领域将成为品牌房企下一阶段发展的新契机。

5、长效机制建立健全仍是房地产发展的主要方向。长效机制建立健全仍是房地产发展的主要方向。房地产市场平稳健康发展重在建立长效机制。从两会动向来看，今年长效机制建设将主要落脚于脚踏实地“迈第一步”，推进不动产登记和房地产税立法、关注农村土地确权，将为房地产财税制度改革和农村土地流转打下坚实基础。另一方面，在建立长效机制的同时，也要在短期内坚持“分类施策、分城施策”的宏观调控，增加普通商品房供应，抑制投机投资性需求。对于房地产企业而言，短期内热点城市限购将持续，三四线城市仍面临较长的去化周期，城市选择需把控风险。

正如李克强总理今天在答记者问时所言，“遇万难需放胆，破困局要智慧”，房地产行业各要素正在迎来深度变革，政府作为房地产调控的实施者，制定调控政策时要更为科学，而房地产企业与购房者，同样需要积极思考，在改革的大浪潮中把握市场机遇。（资料来源：中国指数研究院 《安徽房地产》整理）