二套房首付降至四层 力挺改善性住房需求

发布时间：2015-08-12 10:11:01 作者:皖房网

安徽房地产讯（记者 曹一品）2015年3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

对于此次酝酿已久的“大动作”，业内人士表示此举是央行、住建部和银监会贯彻国务院关于改善性住房基本政策的具体体现。

改善性住房供需上扬 新政应市出击

据惠凌房产研究中心统计，2013-2014年合肥住宅市场供应集中在70-110㎡， 2013和2014年该面积段供应分别占比63%和62%；2014，70-90㎡刚需两房供应减少，90-110㎡三房供应涨幅较大，占比近4成，110-125㎡面积段供应小幅上扬，供求主力逐渐向三房倾斜，改善性需求呈现上升趋势。

此次政策的出台，对购房者、开发企业以及市场总体都将会产生一定的影响。对购房者而言，二套房首付比例下调，降低了改善性住房需求门槛。据相关数据测算，二套房首付下调至4成，预计可增加约20%的需求。由于市场上大部分的改善性需求是工薪阶层，而这部分人群基本靠贷款置业。首付门槛的降低，使得原先因为高首付而犹豫的改善性住房需求人群可以果断入市。同时，原先不打算买改善房的也会打算入市，其中最典型的就是孩子需要入学的80后家长，以及计划给老人换房子60后。

对于库存压力较大的开发企业而言，此次政策的出台给了他们很好的喘息机会。住建部政策研究中心副主任王珏林曾对媒体透露，目前市场库存量较大，需要进一步消化，应增强消费者购房能力，即通过降低二套房首付和利率来解决库存问题。

2014年央行“9.30”房贷新政发布之后，各家银行开始执行“认贷不认房”的首套房认定标准，拥有一套住房并已结清相应购房贷贷款，再购买一套住房时，该套住房视为首套房，首付三成，利率执行基准利率；若名下有一比贷款且未结清，再次买房时，便认定为二套房，首付要在6成以上，利率要在基准利率基础上上浮10%。

一季度楼市平淡收尾 新政促二季度回暖

据惠凌房地产研究中心统计，2015年第一季度合肥市住宅类商品房成交24798套，同比下滑28%，市区累计成交17561套，同比下滑25%，第一季度平淡收场。

第一季度的结尾，政策强力出击。2015年3月30日下午，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

对此，合肥房地产研究所副所长凌斌评价认为，在新政细则落地后，二季度的中后期，供应和成交量或将会出现整体上升的情况，原先被政策误伤的改善性需求，也将随之入市。同时，各地楼市的反应也将出现严重的分化，在部分供大于求的二三线城市，即使面对宽松的金融、货币、税费政策，依旧很难扭转疲弱的购买需求，在相当长一段时间内会继续下行，而在新增购房需求旺盛的一线及部分省会城市，刚需和刚改的加快入市，或将促使成交量回升。

从出台新政的背景来看，之前降准、降息将准利好已经消失殆尽，因此3月楼市交易略显疲软。安徽清源房地产研究院执行院长宋元表示，在此时出台这样的政策，既有去行政化的因素，也有救市的原因。从对之前政府工作报告及两部委政策的解析，我们可以看出未来将有越来越多的政策出台，且整体趋势明显将持续宽松。而新出台的两条新政，基本是对之前诸多宏观政策的细节延续的第一步。

对于下调二套房首付比例政策所产生的影响，宋元表示，主要还是看买房人群的需求，要买的还是会买，不买的也不会因此而买房。此次二套房首付比例下调可能会刺激部分因首付资金不足而放弃购房二套房的人群。

宋元表示，此次新政对楼市库存消化有极大带动作用，而对于投资者的影响也绝不仅限于购房成本的降低，更在于其释放的积极信号，很大程度上会重构投资者对楼市的心理预期。另外，随着未来开发商资金压力减低，土地市场也可能迎来新一轮增长。

小贴士：

近年二套房首付比例变迁情况

2010年1月 “国十一条” 二套房贷款首付比例不得低于40%

2010年4月 “国十条” 规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷

2011年1月 新“国八条” 二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍

2013年2月 新“国五条”北上广深等城市都将二套房首付提高至七成

降首付对买家的影响

1、对北上广深购房者（总价以100万元计算）

首付至少70万元时，贷款至少30万采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计53万，月供2234元。购房总支出：70万+53万=123万

首付下降到40万元，贷款60万采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计107万，月供4470元。购房总支出：40万+107万=147万

二套房首付比例降为四成 一线城市购百万房产需多付24万利息

2、对其他城市购房者（总价以100万元计算）

首付至少60万元时，贷款至少40万采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计71万，月供2980元。购房总支出：60万+71万=131万

首付下降到40万元，贷款60万采用商贷二套房上浮10%利率，以等额本息还款法贷款20年计算，本息共计107万，月供4470元。购房总支出：40万+107万=147万