浅论淮北市房地产经纪行业发展

发布时间：2015-08-12 10:01:24 作者:皖房网

淮北市房地产管理局中介办主任  薛庆武

自去年下半年至今，我市的房地产市场进入一个低谷，新房和二手房市场的成交量均比比前期大幅萎缩，购房消费者处于观望态势，但随着中央稳定楼市、去库存化的房地产政策出台以后，我市房地产将进入新常态，预期房地产市场既不会出现以前供不应求的火爆场面，也不会出现断崖式的崩盘，市场将回归理性，高库存量也为房地产经纪行业的发展提供了广阔的舞台。

一、市场背景分析

2014年，我市房地产市场观望情绪上涨，销售行情低迷，除商业地产表现一定温度外，商品住宅和办公楼的销售状况均表现不佳。从各月销售情况看，呈现逐月波动递减趋势，除2月、3月外本年各月销售均低于去年同期，且数据相差额逐渐拉大。销售额的同比下滑也非常明显，1至7月份商品房销售额下降21.7%，降幅比1至6月份仅收窄0.4个百分点。其中住宅销售额下降24.8%，办公楼销售额下降53%，商业营业用房销售额则增长5.8%。我市房地产市场已经经历了一段高速增长时期，往年度的刚性需求、投机性购房已经部分透支了居民的购买力，也必然将出现理性回归和居民财富进入调整重新积累时期。我市房地产投资将进入平缓增长时期，但房地产市场仍有较大的发展空间。首先，从发展阶段来看，我市房地产行业尚处于从高速增长向平稳发展的阶段，刚性需求、改善性需求仍是我市房地产市场的主要特点并且逐步趋于理性和成熟。其次，我市仍处于工业化、城市化加快发展和人口适度增长的阶段，随着经济的快速发展和城乡一体化建设进程的加快，部分农村居民和矿区职工改善居住环境的刚性需求仍将是当前最大的购房群体，这部分群体将长期地影响着我市房地产市场的发展。总的来看，当前我市房地产市场发展平稳；我市属于四线以下城市，受淮北矿务局效益的影响，购买力大幅下降，但仍有大量的刚性需求和改善型需求；据有关部门测算，我市的房价已经没有降价的空间，再降价可能要进入其开发成本之内，市场所做的降价宣传只是开放商的销售策略，没有实质性的降价，对于刚需和改善性购房群体，现在应该是一个买房的好时机。

二、政策法律环境

2015年十二届全国人大三次会议政府工作报告对房地产市场“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。明确了房地产市场政策方向，即去库存、稳楼市，并为此出来一系列的稳定楼市措施。3月27日两部委发布楼市新政，3月30日，央行联合住建部、银监会发布个人住房信贷新政，财政部发布调整个人住房转让营业税新政。新政的出台降低了购房者的交易成本，获得了更多的住房公积金贷款和商业贷款支持，二手房交易营业税免征门槛由5年降为2年，这无疑是对二手业主抛售的鼓励，会吸引潜在购房者，从而加速了二手房的周转率，对去库存有着明显的作用；同时地方政府也在研究激活房地产市场的措施，比如对棚户区拆迁安置实行货币化补贴，放宽户口限制等。在中央和地方政策双重作用下，房地产市场将进入一个新常态发展局面。

三、房地产经纪公司的发展策略

目前，在我市房地产管理局备案的房地产经纪机构约有22家，按照市房管局《关于加强我市房地产经纪机构备案的通知》的要求，公司须有一名以上房地产经纪人（包括全国房地产经纪人和省房地产经纪人协理），并参加信用考核实行年检制度，主要集中在市中心店铺式经营，对活跃我市二手房起到了积极的作用，但这些公司规模较小，人员有限，和一二线城市的房地产经纪公司相比，我市的房地产经纪公司业务水平普遍较低，人员素质参差不齐。经过市房管局的整顿规范下，近两年取得了一定的进展。

在当前的楼市背景下，房地产经纪公司应该如何发展呢？笔者认为：（一）首先要坚持诚信经营，公平竞争。不能只做投机生意一笔买卖，作为中介行业最重要的就是诚信，从现实经营中看到信誉好的公司回头客较多，也有新的客户慕名而来，这样的公司不和客户玩猫腻，从形式到内容都很透明，严格按照《房地产经纪机构管理办法》的规定在经营场所公示证照、服务内容、收费标准等内容，在签约时向客户如实进行风险提示，不会利用信息不对称进行欺诈，实践证明凡是恶意竞争、投机取巧的公司最终是关门退出市场，反之坚持诚信经营、共同发展的公司一定能长期立足市场、并取得可观的经纪效益。作为管理部门，坚持鼓励和监督相结合，一旦发现违规经营者及时进行处罚绝不手软。（二）其次要顺应时势积蓄能量。利用楼市低谷期，立足实际，对我市的房地产市场有个客观的认识，通过市场调研，了解我市的商品房库存量，潜在消费者的估计数量、楼盘的质量和物业管理水平等有价值的信息，建立数据库，做到了然于胸，一旦客户上门就能够做到如数家珍、及时提供优质服务；任何一个行业都有个波动的过程，房地产同样要受到经济规律的影响，要客观看待楼市的起伏涨跌，不能只搭顺风车，不做逆风船，在低谷期间，公司要对人员进行培训，参加房地产经纪人考试；依法扩大业务范围，在法律允许的前提下，开展租房、房地产咨询以及和开发商进行战略合作、房地产经纪公司整合，越是处于困境越要站稳脚跟；（三）鼓励成立行业协会，实现行业自律。目前在我局备案的20多家公司，都有多年从事中介的经验，经历了房地产市场的风云变幻，行业内的有识之士也呼唤行业协会的成立，行业自律也是当前市场发展的需要。2014年，我市成立了省内第一家房地产估价协会，在一定程度上促进了行业发展，公平竞争，规范经营。在此经验的基础上适时成立房地产经纪学会，逐步实现行业自律和政府监管相结合。（四）利用政府搭建平台，依法科学经营。我市房管局去年实行了存量房网上签约备案制度，对20多家经纪机构进行多次培训，并与去年年底开始试运营，房地产经纪机构在淮北市住宅与房地产网挂牌、签约，杜绝了一房多卖，资金交易不安全等风险，基本实现科学化规范运营；今年4月底，我市成立省内第一家房产超市，近期进驻了30多家房地产开发、中介企业，新房、二手房进行集中展示，消费者在超市就可以遍览全市楼盘和二手房源，这也为房地产经纪公司提供了新的契机，在超市里能增加公司的信誉度，会有更多的上门业务，公司为消费者提供一站式服务，极大活跃了二手房交易市场。

综上所述，在当前中央和地方政策的支持下，我市房地产经纪公司应及时调整经营理念，不能守株待兔，要做到主动出击，借助政府搭建平台，坚持合法经营、公平竞争，相信我市房地产经纪行业将迎来新的春天！