未交房源震塌 开发商承担责任

发布时间：2015-08-11 16:01:16 作者:皖房网

月供房震毁，保险金、赔偿金先还银行

2013年4月21日，芦山县地震发生33小时后，四川省政府召开第三次新闻发布会发布的最新情况显示，城乡居民住房倒塌26411间。若辛苦10年来买的商品房，在地震、狂风、洪水等自然灾害影响下倒塌等，损失应该谁承担？

律师解释称：（1）这种情况在法律上属于风险，对地震这样的风险，可向民政部门等震后有关处理部门申请救济。（2）若买卖中的房屋受灾，已交付的房屋，损失由业主承担；未交付的房屋、损失由开发商承担，开发商应把收取的各项费用退给购房者。（3）若是按揭买的房屋，房贷申请人在办理贷款时交了一笔保险费用，即“房屋灭失险”。但房产被毁后，抵押物不存在了，银行贷款应由保险公司偿付。

自然灾害下的房屋损失，具体该怎样应对？日前，微博上说：“人活着，房子却震没了。这种情况，根据《合同法》和按揭贷款合同，借款人有义务清偿未偿贷款。”银行也称，房子是抵押物，就算没了，也不能停月供！

对此，律师解释：（1）从法律上说，房屋是按揭贷款的抵押物，其灭失不导致债权债务关系消灭，银行仍能主张剩余贷款。《最高人民法院关于担保法若干问题的解释》第80条第1款规定“在抵押物灭失、损毁或被征用的情况下，抵押权人可就该抵押物的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿”。也就是说，如果自家商品房尚未交付还在付月供，但已被震毁，则在保险公司的赔偿下，应该先清还银行贷款；（2）是否有所调整，还要看政府的救灾政策和措施，看国家是否提供补贴，国家主要领导人也表示，政府及相关部门在积极研究灾区按揭还款等问题。

地震等自然灾害发生后，经过最初的救灾期，后期在安置、关注受灾人心理健康时，很多人也在关心怎样恢复他们的住所。有人提议，商品房的房屋维修基金可以开放使用了。但它能有多大的支付“能力”尚有待考量。

律师解释：（1）如果是商品房公共部位损坏可以启用维修基金。根据相关法律规定：维修基金是指住宅物业的业主，为了本物业区域内公共部位和公用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定请款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。

（2）维修基金随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。通常情况下，维修基金按总房价2%-3%的比例，缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政管理主管部门根据当地实际确定。

（3）如果自建房就没有，只能向民政部门或震后有关处理部门申请相应救济。

房产过户前所签协议未公证有效力

【案例】沈女士5年前和姐姐一起买了一套房产，房产证上是两人的名字。沈女士说，2009年姐姐将房子卖给她并写了一份协议，她哥哥是见证人，但协议没有公正。当时因房产税等问题，双方都未立即过户，押了2万元，余款过户后付清。沈女士现在想卖房，但房子升值了，姐姐不愿过户。沈女士想问，这份协议有无法律效力？

【解析】1、这份协议有法律效力。2、房屋产权是没有转移的。（1）《物权法》规定：不动产所有权转移必须办理过户登记，未登记的所有权不发生转移，但不影响合同的效力。根据你所说的情况，你可根据协议约定要求你姐姐过户。（2）《合同法》规定：合同成立后能够继续履行的，应当继续履行，只有履行不能的情况下，才可以要求承担违约责任。

交房后未拿发票不可抵押收据给开发商

【案例】朱先生之前买了一套自住商品房，刚刚交房拿过钥匙。朱先生等着拿收据换发票，被开发商告知：要将收据作抵押，等2个月后拿发票，并且，房产证也要延后办理。朱先生想了解：开发商这种程序合法吗？发票拿不到应该怎样解决？房产证的管理发放部门是哪个单位？

【解析】开发商这种程序不合法。业主没有拿到发票前，不能贸然将收据交给开发商，因为收据是证明业主购买该房的证据。若开发商收走收据有可能造成后期纠纷。此外，开发商有权开具发票，但有时可能会集中一起对业主发放，因此时间上根据各个开发商的具体情况来决定。房产证的管理发放部门是房管局，一般在交房后3个月发放大产权证，届时业主可以去找开发商办理各自的产权证。

（案例提供：安徽皖和律师事务所 《安徽房地产》整理）