变与不变：2015年的艰难选择

发布时间：2015-03-18 14:22:37 作者:皖房网

2015年才过去了没多久，各种消息不断传来。

李嘉诚重组长和系，被有些人解读是人民币资产即将下跌的风向标。

从商60年，公司从不亏损，贵为华人首富的李嘉诚在抛售和减持国内不动产，引起大家的广泛注意。如果李嘉诚都不是风向标，那么谁是风向标？

油价回到“5”时代，充分说明世界经济仍然处于低迷时期。实体经济不振，中国股市的飙升，终究也只是一波炒作的行情，难有持续性。

2015年，倘若股市最终跑赢了楼市，不是奇怪的事情，更不是值得庆祝的事情。

2015年，“新常态”意味着“增速放缓”和“盈利下降”。

房地产开发，必须以经营性土地作为载体。城市中的土地资源，本是稀缺资源。把房地产业也弄成“产能过剩”，确实不同寻常。

地方政府对于土地出让金和房地产税收的依赖和无限制的渴求，令土地供应出让成为城市中最大的买卖。发展商和投资客在高速城市化进程中获利不断，推动着地价、房价不断攀升。

国人过去10年熟悉的“圈地”、“造城”、“炒楼”，在2015年进入了新的阶段。

确认了“新常态”，就要默认“低盈利”。

大型上市房企盈利水平在不断下降，2013年140多家上市房企平均净利率尚有13%左右，2014年已下降至12%左右。2015年仍将持续走低，直至降到10%以内。趋势已经确定。

房地产开发本身是一项“技术含量”不高的活。多年来，开发商主要依靠规模、速度获得盈利，中国高速城市化过程中地价和价值回归和地价升值，令到房地产业多年来成为中国最稳定最赚钱的行业。

2015年，一切都可能在发生改变。

历经2014年土地大审计后，城市土地出让成为敏感的高压线，土地市场趋于规范。大多数情况下，开发商只能通过市场竞得土地。“赚土地的钱”，难上加难。

举一个例子。如果某地块出让的地价是2万元/平方米，开发商最后出售房屋的价格是4万元/平方米。那么，最终的利益分成是：政府获得2万元/平方米地价＋0.5万元/平方米税费=2.5万元/平方米，大概占60%，银行金融机构获得约0.5万元/平方米的资金成本，大概占12.5%，发展商工程投资+间接费用约6000-7000元/平方米，约占16%，发展商利润约3000-3500元/平方米，约占8-9%。

这样一条利益分配链条，只能说明未来开发商盈利逐渐变薄的现实。

未来，房地产开发靠什么赚钱？

三、四线城市“饱和”，二线城市“饱和”，一线城市也“饱和”，蓝海难觅。

住宅“饱和”，商业“饱和”，写字楼也“饱和”，难有新的增长点。

所谓的质量增长性盈利模式，其实很难转换为现实。

对大多数开发商而言，没有了规模，就意味着没有了利润。

2015年休闲旅游地产好做吗？相信大部分人都会打个大大的问号。

2015年，养生、养老地产好做吗？现实情况是：在政策配套不到位的情况下，养生、养老地产的回报水平，还远远赶不上普通商品住宅的利润。

2015年，长期经营性物业的回报优于出售型物业吗？风险其实时时相伴。

2015年，“不变”意味着市场份额收缩和盈利下降。

2015年，“变”意味着风险的增加。

2000年到现在，15年了，从来没有一年像2015年这样，充满了不确定性。进退两难，上下两难。