读2014上半年安徽省房地产业相关数据有感

发布时间：2014-09-01 16:15:10 作者:皖房网

2014上半年，我省房地产开发投资额能够在接近2000亿元的基础上保持两位数以上的增速，除了淮北、淮南两市之外，其他十四个地级市都能保持高位增速，尤其是安装工程投资的增速远远超过建筑工程投资的增速，说明进入完工阶段的商品房在增多，市场供给有秩序有保障。应当看到，与中部地区其他省份比较，我省的房地产开发投资额不具备领先的地位，如果增速不能保持两位数以上，那么经济学中“快者越快、慢者越慢”的马太效应就会产生。因此，追求相对较高的增速，符合科学发展观的要求，符合稳中求进的总基调。

　　关于商品房施工面积增加，新开工面积下降的现象，应该从房地产市场周期性发展的角度看待。这种一个增加一个下降的现象，在2008年国际金融危机爆发时出现过，2010年限贷政策颁布时出现过，2011年限购政策施行时也出现过，结果都是在周期性过度之后，新开工面积数据又恢复了增长势头。2014年以“分类调控”的房地产政策为标志，房地产市场又一次的进入了一个周期性发展阶段，此时市场必然会有所反应，而市场反应的突出表现就是新开工面积下降，开发企业在市场出现周期性变化时，停一停，看一看，想一想，理所当然。

　　从销售面积指标看，2014上半年我省商品住房销售面积占商品房销售面积的86.9%。商品住房销售面积占八成是先进地区或房地产成熟市场的一个标志性指标，显然我省的房地产市场远未到先进或成熟地步，在目前情况下商品住房销售面积逼近八成，说明销售出现了问题。一是大环境的影响问题，国际国内一些别有用心的人，在中国楼市的舒适性、安全性、便利性远未达到西方发达国家的水平时，故意唱衰看空中国楼市，在一定程度上影响了市场的信心和决心，进而影响了楼市的正常销售。二是销售模式的问题，传统的直接营销、间接营销以及联合一体的营销模式日趋式微，以移动互联为代表的新型营销模式正在成为市场的主流，一些销售企业没能顺应潮流的变化导致业绩不佳。另外需要注意的是，我省商业地产的专业运营企业和专业运营人才都非常匮乏，短时期内商业地产的旺销不能代表商业地产没有问题。

　　在银行贷款持续收紧的情况下，我省房地产开发企业的资金面依旧良好，可喜可贺！2014上半年实际到位资金中，销售回款与自筹资金占87%，贷款只占13%，说明资金结构相对正常。但是，同比1.3%的增速令人担忧；同样，全省1477.4万平方米的待售商品房也需要认真考虑解决之法。从省城合肥的经营性土地市场的成交数据看，主流房地产开发企业的资金尚属充沛，加之下半年央行的优先满足首套普通住房贷款的“微刺激”信贷政策贯彻执行，预计开发企业资金在下半年会逐渐宽松，全省各地应当结合相关优惠政策和优惠措施及时减轻库存压力。

　　由于我省的城镇化水平低于全国的平均水平，底子薄基础差相对欠发达的局面还没有根本扭转，农业人口转移的负担重，城市凝聚力和辐射力均需要加强，可以说十六个地级市的房地产市场既不同于北上广深一线城市，也不同于南京、杭州、武汉等二线城市，需要一心一意谋发展，需要房地产市场在更高的层面上继续保持平稳健康。