2014年上半年房地产楼市情况汇总

发布时间：2014-09-01 16:14:28 作者:皖房网

2014年上半年已告终，回望上半年的房地产市场，总体来说，“微刺激”、“双向调控”成常态，地方政府自主多样化“救市”策略频频推出。然而尽管如此，整体市场成交急剧萎缩，观望气氛蔓延，上半年楼市一直处于低迷态势是不争的事实。上半年楼市发展态势是否会在下半年继续延续?今年，是否是购房者出手的好时机呢?

　　上半年回首

　　世界杯正在巴西如火如荼的进行中，全球的目光都聚焦在这片广袤的土地上。

　　有报道称，与世界杯的火热相比，2014年的全国楼市却散发着冰冷的气息。新年刚过，银行“停贷潮”就开始蔓延，40多个主要城市出现停贷现象，多家商业银行上调基准利率。房贷收紧之后，一月全国楼市成交量出现下滑，随之而来的是一些消极信号：国管公积金收紧，李嘉诚继续抛售内地房产……终于，突如其来的“楼市马年第一降”，在杭州点燃星星之火，不出数月已呈燎原之势。之后杭州、常州多楼盘陷入降价风波，一时间轰动全国。

　　三月伊始，“两会”在万众期待中召开，房地产界也格外“紧张”，纷纷猜测可能出台的政策。最终，除了“双向调控”和“京津冀一体化”外，并没有太多字眼让楼市受影响。3月16日，《国家新型城镇化规则》出台，再次提出各地应实行差别化住房和信贷政策。而此时的全国楼市，环比去年各项数据均出现明显下滑，购房者的观望情绪达到近年来的最高点。

　　眼看衰声四起，多地颁布政策，加入救市阵营。从南宁到郑州，前后共有九城在户口、首套房购置条件上放宽限制，借以扭转楼市颓势。但政策颁布对楼市影响甚微，多地首套房贷利率继续上涨，公积金难贷等因素，继续困扰着上半年的楼市。

　　楼市的不景气还影响到土地市场和开发商。在1月爆发一波购地热潮后，众多开发商突然陷入沉寂，龙头房企更是远离土拍现场。土地存量过多，资金链收紧甚至断裂，使许多房企陷入窘境，而此时出现的高管离职潮更是雪上加霜。

　　上半年存量为近四年最高

　　据中国证券报报道，日前发布的一份报告显示，在35个重点监测的城市中，超九成城市成交面积同比下降，其中杭州下降幅度最大达51.33%;下降幅度第二的是北京，降幅为47.23%;厦门位居第三，同比下降45.35%。35个城市中，同比成交上升的只有三个城市，分别为南昌、合肥和温州。

　　中原地产研究中心有关住宅成交套数的统计数据也印证了这一趋势。其数据显示，上半年全国典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套。这一数值比2013年上半年同期下调23.7%，其中一线城市楼市成交跌幅达到了31%，二线城市跌幅达到了34%。

　　从6月单月的数据来看，市场期待的升温情形并未发生。数据显示，今年6月监测的42个主要城市累计成交面积环比下降14%，同比下降22.8%，仍处于2012年以来单月较低水平。其中二三线城市成交下滑十分明显，同比跌幅最大的徐州和汕头市，成交面积各自下跌171%和91%。

　　一方面是成交量下滑，另一方面却是新增供应增加，两者叠加导致多地库存攀升到警戒线边缘。

　　截至2014年6月末，报告称，14个主要城市库存量环比上月增长2.78%，处于2014年以来最高水平，上海、广州、青岛等地库存接近2010年以来最高水平。蚌埠、南京两地可售面积环比增幅超过10%，北京库存突破980万平方米，位于2014年以来最高水平。

　　在成交下滑、库存上升的带动下，中国主要城市房价也在普涨两年后出现下调。一些地方政府也已开始调整、松动楼市政策，如呼和浩特市明文取消了限购令。济南市也在限购松绑的消息流传一天后，由官方回应称正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法。

　　频出的限购政策

　　限购政策最早出现在2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”目前实施限购政策的城市有40多个。

　　据报道，在经济大省山东省会济南市，已经实行3年多的商品房限购政策10日被确认全面取消。这是自6月底内蒙古自治区省会呼内蒙古呼和浩特正式发文调整房屋限购政策后，又一个确认取消限购的城市。

　　限购政策是2011年前后，中国各地为抑制房地产价格过快上涨而采取的限制性购买措施，如不少地区禁止在当地拥有2套房的居民再在当地购买住房。执行限购政策的城市一度达到40余个。

　　而此前已有杭州、无锡、天津、沈阳、广州等10余个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市稳定，其中大多数和济南一样，采取“低调”不发文件的方式。

　　部分业内人士认为，中国地方政府放松限购还和“土地财政”有一定关系。在中国去年国有土地使用权出让收入占到全国财政总收入的约三分之一，在一些地方“土地财政”更是占到一半以上。但今年以来这一重要财政支柱却表现不佳。

　　限购是与非

　　限购与不限购，对房价会产生多大影响?“限购”松绑能否改变楼市价格走势?对此，中国青年报报道称，全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存预测，除个别城市外，预计今年年内限购政策会在多个城市完全退出。他表示，现在的政策导向是稳增长，基本上是适度宽松的政策。政府的基本思想是“用市场手段解决楼市问题，而不是用调控手段”。

　　陈宝存认为，限购政策是“重大堰塞湖政策”。限购政策不但未消灭需求，而且积攒需求。分类调控是已经明确的楼市调控政策，每个地方根据自己的实际情况作出判断。“未来楼市走向取决于信贷政策”，他说，限购与否对楼市的影响并不显著。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，限购松绑的作用有限，“因为一套房子几十万元、上百万元，甚至在北京、上海要几百万元，所以只取消限购，贷款不配合，市场很难有特别明显的回暖。”

　　杨红旭持同样观点，短期内市场在降温，仅靠一个限购政策的放松，难以使市场发生逆转。“很多城市本来就没有限购，但还是在降温，所以限购并不是影响楼市的最关键的因素。”

　　让市场恢复还需具备哪些条件呢?董藩认为，“限贷”要松绑。同时，三四线城市之前放地量太多，若要促进交易，还要宣布紧缩土地供应，以促进当前市场恢复。否则，民众担心房价还会下跌，处在观望状态，交易得不到恢复。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，影响楼市的因素主要有四：首先是信贷政策，现在的信贷政策较紧，首套房贷折扣非常少，房贷政策偏紧，制约了一些合理需求的释放。第二，经济下行压力较大，导致购房能力下降。第三，去年部分城市房价大涨，导致购房能力降低，大涨之后必然会有一个调整。第四，现在供求关系发生逆转，现在部分城市库存压力非常大，销售周期也很长，需要刺激需求。

　　市场遭遇拐点?

　　北京商报报道称，2014年上半年，尤其是二季度，全国房地产市场进入明显的降温调整阶段，然而，对于我国楼市是否真的在上半年迎来拐点业界存不同看法，包括住建部官员在内的一种观点认为，目前市场的降温是对2013年过热状态的自我调节、修整;但另一方却认为整体市场掉头向下的趋势已经越发明晰，实质性下调阶段已不再遥远。但不论哪种正确，全国楼市出现的寒意掩藏不住了，而一线城市和二三四线城市的分化也已无法被忽略。

　　在房地产市场中，最具代表性的新建商品房市场，2014年自年初经历了新年带来的寒流后，并没有出现房企期盼的“小阳春”，反而继续保持低迷，并且在二季度出现了加速降温的趋势。5月初，一篇名为《万科副总裁毛大庆内部发言稿》的文章传达了毛大庆率先看空行业、全国房地产市场将下行的观点，引燃更多人的“看空”论调。

　　有统计机构甚至发布数据显示，2014年5月全国100个主要城市新房平均价格出现了连续23个月环比上涨后的首跌，并且跌幅在6月出现了持续扩大的现象。而据国家统计局发布最新数据显示，5月全国70个大中城市新房价格环比下降的城市已经达到35个，环比增加了27个，而此前价格一直坚挺的一线城市房价也首现环降现象，北上广深四个一线城市中，只有北京的新房价格仍在环比上涨，广州环比持平，而上海和深圳分别环比下跌了0.3%和0.2%。相比之下，二手房市场走势基本与新房相同，但整体市场的寒意却扩散得更广，就连北上广深几乎都进入了价格下行通道。

　　不论是新房市场还是二手房市场，刮了六个月的冷风也掩盖不住一线城市和二三四线城市分化愈发明显的趋势，而房企也纷纷瞅准了这一势头，马不停蹄地转移着经营的主阵地，尽可能快地从三四线城市中“脱身”。“一季度起，全国市场总体稳定，房价确实出现了明显分化，一线城市房价温和上涨，部分二线城市房价有所松动，一些住房存量比较多的三四线城市房价出现了下降，这也是市场调节的正常表现。”国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人盛来运表示。

　　下半年将何去何从?

　　调整将持续

　　上海证券报评论称，由于政策、资金、供求和预期等因素出现了明显转向，今年以来进入了调整周期的我国房地产市场发生了较大变化。在政策思路转换、资金环境转变、供求关系逆转、市场预期转向等多重因素的共同作用下，预计楼市调整还将持续。

　　由政府主动调控转为市场自发调节，是当前楼市的一个重大变化。在“双向调控”的总体框架下，我国经济在“稳增长”和“促转型”之间寻求平衡。通过政策改革和市场调整消化楼市积累的深层次矛盾，将引导楼市长期良性发展，使经济逐渐摆脱对房地产的依赖。

　　另一个重大变化，是决策层对于房价调整的容忍度在提升。当房价处于下行通道时，政府不再轻易出手救市，并密切关注地方政府的各类托市行为。此外，以解决民生问题为导向的窗口指导，和以定向宽松为主的货币微调，意在维稳和体现差别化，而非调控和货币全局放松的表现。

　　今年的资金环境延续了去年末的紧张形势，开发商的资金来源增速出现了“断层式”下滑，银行纷纷收紧房贷额度、拉长放款流程。截至一季度末，个人住房贷款加权平均利率已连续上升6个季度，达6.70%，为自2012年以来首次高于五年期贷款基准利率。尽管“央五条”对按揭贷款投放提出了要求，但目前银行对个贷政策调整动力不足，经营行为日趋市场化的商业银行更倾向于从经营利润、资金成本和市场风险角度综合考虑。随着当前经济和楼市风险逐渐暴露，资产质量相对优良的个人住房贷款对银行的吸引力将有所提升，房贷利率或适当下调，但难以达到去年6月前的水平。

　　由于去年的高拿地、高开工和高库存，今年市场的总体供给水平大幅提升，3月起多数城市新增供应呈现快速增长态势，同时资金回笼要求和业绩目标压力也加大了开发商推盘意愿。而需求方面，去年供销两旺的局面使大量需求加速释放甚至提前释放，而今年银行个贷政策收紧和看空情绪蔓延，则对购房需求形成了抑制。供需关系相对去年出现明显的逆转，导致总体库存大幅攀升，出清周期明显拉长。

　　随着今年以来房地产市场趋冷，楼市只涨不跌的预期有了根本扭转。市场悲观情绪滋生，进而更有“崩盘论”、“拐点论”在持续发酵，使得需求疲软，观望盛行。而开发商应对市场变化，调整售价打折促销的行为，更进一步深化了看淡后市的预期。楼市在预期的自我印证和自我实现中又加剧了下行趋势。

　　按目前房产投资增速下台阶、商品房成交趋弱、房价调整压力持续、土地市场成交缩量的趋势来判断，房价下行之势无疑仍将持续。

　　三季度房企可能最难熬

　　新京报评论文章称，2014年房地产市场的整体走势，超乎了房企的想象，量价双双下滑的趋势明显，打了开发商一个措手不及。

　　首先，从去年全国房地产市场运行情况来看，市场主要指标，包括开发投资额、土地成交面积、销售额等，都创下了过去几年来的新高，而且增速明显较高。正是因为去年情况总体向好，今年年初以来，以万科、绿地、万达为代表的各大房企纷纷上调了年度销售目标;但是，今年上半年突然收紧的货币政策，却让企业纷纷遭遇“滑铁卢”。

　　据一项权威数据显示，国内大多数城市，在上半年与房地产相关的贷款增量为零，而往年都会有10%-20%的递增，而且一季度的房款额度通常代表全年房款额度的40%左右。但从今年的货币政策来看，突出了两大明显的变化：第一，季度放款计划平均化;第二，大多数城市房地产贷款余额没有增量。这导致了购房人拿得出首付银行却放不出款来的现象，整个市场的量价双降便成为必然。

　　另外，从上半年各企业运行的月报和季报来看，不同企业之间的分化趋势非常明显。我个人认为三季度房企的日子还是会比较难过，甚至可能是全年最难过的季度;但是到了四季度或许会有所好转。

　　在这里做一个大胆预测：进入四季度以后，限购放松的城市可能会过半。2011年时，实行限购的城市约50个。目前，随着呼和浩特等一些城市取消限购，取消限购的城市数量将会更多，市场形势将会好一些。

　　而对北京而言，楼市的刚性需求比较强，抗跌性也更强。但是上半年一些楼盘的打折也让开发商警醒地认识到：任何城市，在市场较好的情况下，也有不少项目出现滞销现象;同理，市场波动时，高性价比的项目也能卖得不错。类似于股市，普涨的行情中也有跌的，反之亦然。而企业和项目的情况如何，最终还是要比拼过硬的实力。

　　“唱衰”、“看好”声音共存

　　可能在众多购房者眼中，经过上半年的发展，今年我国房地产市场大局已定。但在业内看来，下半年市场走势仍扑朔迷离。

　　来自地产中国网的报道称，克而瑞咨询发布报告指出，当前我国房地产市场成交量已到低点，需求继续大幅萎缩的空间也不大，诸多城市的新建商品住宅成交量也已与2012年甚至2013年成交最低值旗鼓相当。从量上来看，全国楼市已处底部区域，但量到了底部并不意味着下一步就必须反弹，可能会在底部区域盘整一段时间。中金公司更在分析报告中称，预计重点城市下半年全国成交量将有6%左右的同比降幅，房价将环比下降约5%-10%。部分公司或下调销售目标，从而应对房地产市场寒冬。

　　即使是今年上半年销售同比增长55%的旭辉董事长林中也在最近的一次采访中提出，楼市最寒冷的时候还没有到来，下半年的房地产市场会比上半年还要差，接下来的三季度，竞争会更激烈，价格将是个反复触底的阶段，促销力度会更大。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，此前两轮调整分别位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房价下跌周期持续六个月，后者为八个月。由于处于“黄金十年”，上述时期房地产业调整规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小;涨的时间长，跌的时间短。相比之下，

　　如今房地产业内外环境均不乐观，主要体现在：既无财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这决定了此轮房地产市场调整周期将更长，即房价下跌时间可能超过八个月。

　　然而，另一方面，陈宝存等多位业内人士反而并没有这么悲观。“自从中央坚定承诺经济增速7.5%之后，对于楼市过分地担忧也就没有必要了。”陈宝存表示，下半年，宏观经济各种微刺激政策出台是必然趋势，不论中央是否会就房地产市场出台刺激政策，只要政府拿出救市政策，首先受益的肯定是房地产行业，回温状态也将马上传导至房地产市场中。“目前市场逐步下行的趋势已经确认，今年房地产市场‘V形底’的深度取决于政府对国内生产总值7.5%既定目标的追求度。”正荣地产集团相关负责人表示，如果7.5%的目标是一定要达到的，那么，今年房地产市场的“V形底”就会比较浅，如果政府对7.5%目标的追求不那么强烈则反之。从目前情况来看下半年政府对于宏观经济走势大方向的态度肯定是前者。

　　此外，对于地方政府，克而瑞相关分析师也明确，在土地出让等收入减少的情况下，迫于财政压力，预计下半年地方政府根据中央“分类调控”原则，尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化调整政策的可能性被加大，包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等，出台的进程将会加快，力度也将更大。

　　买房还是卖房?

　　2014年下半年在炎热中如期开启，楼市也进入了下半场时间。最近周边不少人都在问：下半年是买房还是卖房呢?

　　对此，南方都市报评论称，买还是卖真是个纠结的事，尤其是房子，买了怕跌，不买怕涨;跌了想卖，卖了怕再涨……“下半年不太可能有大的放松，利率政策调整的可能性很小。”交行首席经济学家连平谈起今年下半年形势时说。而前段时间，关于房地产“救市”的消息层出不穷，从最早的南宁、到天津滨海新区，然后是宁波，再到安徽铜陵。面对地方政府楼市政策的调整，很多人大呼地方政府“救市”不应该。

　　就房价而言，有报告指出，一线城市房价2014年将呈现先涨后稳态势;二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势;至于三线城市，由于部分城市面临去库存压力，未来一两年内都将进入阶段性盘整状态。

　　当然也有人预测，六七月是楼市抄底的时候，开发商若要安全渡过难关，以价换量是一个很重要的手段。另外，楼市会在第四季度逐渐回暖，包括行业和政策都会趋向于利好。不过，这次回暖的力度与2010年和2012年相比并不强烈，前两次回暖是“大跌大涨”，而这次回暖应该是“缓跌缓涨”。

　　总之，对于下半年楼市会何去何从，可谓众说纷纭。其实还是那句老话，公道自在人心中，买还是卖，皆由各人所需而定，实在无须太把涨跌放在心上，随缘就好。