以开放合作的心态推进社区管理新模式

发布时间：2014-07-10 14:11:06 作者:皖房网

社区作为城市的细胞,是社会构成的重要组成部分,在和谐社会构建中起着重要的基础性作用。近年来关于社区管理的研究逐渐得到社会的广泛关注，一方面是大家对社区管理重要性的认识在提高，另一方面也与当前社区管理中的问题和矛盾呈现出增长趋势有关。因工作需要，也一直在思考如何实现社区管理体制机制突破与创新。

　　一、厘清社区管理体系之间的关系

　　当前的社区管理体系主要有以下四种。一是以党组织为主体的党在社会基层的思想管理体系，通过党员的先锋模范作用，巩固党在基层的战斗堡垒作用，体现的是思想政治方面的管理。二是以社居委为主体的政府在社区的民主政治管理体系，通过居民自治组织形式实现政府管理基层和提供公共服务的管理。三是以业主大会和业委会为主体的业主基于物权的资产自治管理体系，通过建筑物区分所有权的履行，实现物业的保值增值。四是以物业服务企业为主体的保障业主物权的一种管理体系，体现的是对物业的专业化管理与服务社区管理形式。

　　归纳总结以上四种管理体系，党组织的管理是基础，主要体现的是精神文明范畴的管理形式；社居委的管理是关键，实现的是政治文明范畴的管理形式；业主大会及业委会的管理是主导，维护的是物质文明范畴的管理形式；物业服务企业是补充，保障的是居家生活服务的实现形式。

　　基于以上的理解，要正确理解和处理三个社区管理主体中的关系。首先，正确处理社居委与业委会之间的关系，二者是一种监督与协调的关系。虽然二者在调整对象、范围上也存在一些重叠和交叉，但不能因此否认业委会存在的必要性，甚至主张由社居委代行业委会的职权。在尊重业委会自治管理的同时，要充分发挥社居委的协调作用。其次，正确处理业委会与物业服务企业之间的关系。二者是平等民事合同关系，双方应充分发挥合同管理的功能，对各自的职责在合同中进一步细化，只要双方能够诚信履约，就能有效防止现实中业委会随意炒物业服务企业的“鱿鱼”，物业服务企业与业委会相互掣肘等尴尬局面。最后，正确处理社居委与物业服务企业之间关系。二者应当是相互协调的关系。物业服务企业侧重于房屋维修、环卫清扫、绿化养护、秩序维护等“硬件”专业管理，社居委侧重于宣传教育、民事纠纷调解等“软件”性工作。

　　二、充分发挥业委会在社区管理中的主导作用

   为什么说业委会是社区管理的主导？

　　从法律层面来看，业主之所以成为社区的居民，源于其拥有某物业的所有权。《物权法》的出台，充分保障了业主对其专有部分的所有权、对共有部分的共有和共同管理的建筑物区分所有权。现行的户籍管理制度也体现的是只有拥有某一区域的建筑物产权才能成为该区域的居民。从社区管理的对象来看，主要是社区的居民，业主就是居民。当然，居民还包括其他人，即业主家庭成员、工作人员、承租人等等，但这些都是基于业主物权所延伸的相关人员，称之为物业使用人。从社区管理内容来看，社区管理的内容十分广泛，既有社区居民的社会事务，也有生活相关的生活事务，但这一切围绕都是居民的衣食住行。“住”是其中最为关键的一项社区管理的重要内容。从规范的作用来看，将业委会作为社区管理主导，有助于业委会在工作中处于社区的领导、监督之下；有助于开展各式各样的社区活动；有助于业主物权的充分保障和对公共资产的科学管理。

　　因此，业主大会及业委会作为业主实现物权的唯一和法定基本组织形式，毫无疑问是社区管理的重要主体。当前业委会在社区管理中作用软化的主要原因：

　　一是法律法规不完善。国家相关法律、法规对业委会的成立及运作缺乏可操作性的规范依据。业委会的法律地位、职责履行范围、履行方式、责任追究等还不明确。

　　二是业主参与意识不强。总体上说，业主目前参与小区公共事务决策的积极性不高，普遍关心的是专有部分的房屋问题，对未真正涉及个人切身利益的事情态度漠然。还有不少业主将业委会的职能作用定位为带领大家“维权”，跟物业服务企业和开发商搞对立。

　　三是职能缺位或越位。业委会是全体业主和物业使用人的代表，但当前大多数业委会要么不能积极履职，形同虚设。要么乱作为，对应由业主共同决定的事项越俎代庖；对专业的物业管理外行人管内行人；以权谋私、相互勾结，损害业主共同利益；不通过协商和合法程序来解决矛盾，随意贴标语、大吵大闹，影响正常工作。

   要有效发挥业委会在社区管理的主导作用，需要从多个方面加以管理和规范。

　　第一，完善法律法规。除了制订、出台有关成立业主大会、选举业委会运作的实施细则，要进一步构建完善的业主自治机制，从法律法规层面赋予对违反《管理规约》的业主或物业使用人予以追究其责任的权利。

　　第二，建立政府监督考核机制。将业委会纳入政府管理，在尊重业委会自治管理的同时，通过街道办事处、社居委的属地归口管理，组建高素质、有权威、正确发挥作用的业委会队伍。改变业委会的选举机制，让业主充分了解并选举符合自己意愿的人员。

　　第三，建立业委会激励约束机制。吸纳有专业特长的业主，并按照市场经济规则支付相应的报酬，以激发广大业主的主动参与意识。不断完善并坚持制度管理，不断完善制度，防范业委会想当然或以个人好恶开展工作，日常工作要公开、公正、公平，自觉接受主管部门及业主的监督。

   第四，加强业委会成员培训。业委会成员的自身能力是当前限制业委会发展的一大瓶颈所在，亟需提高业委会成员的管理能力。一是业委会成员的工作定位和具体内容，促进按章依法办事；二是一定的经济法理念和知识，能够与物业服务企业签订合同，细化合同具体条款，监督合同履行情况；三是一定经济财会知识与技能，能够审议物业服务企业的预算报表和维修基金的使用情况；四是公共服务精神和民主管理能力。

　　三、促进各类社会管理体系功能的有效整合

　　社区管理服务的功能十分广泛和丰富，有管理、服务、保障、教育和安全稳定等各种功能，社区管理的各方主体要通过开放的心态，积极推进合作模式，促进社区的齐抓共管和各方的互利共赢。

　　一、强化合作意识。市场化和社会大分工击破社会资源结构，驱使垄断资源不断分化，实现资源拥有的社会化和多元化，由不同的治理主体共同拥有。社区管理也是如此，需要借助一种垂直、横向的互动沟通结构来调动各类治理主体的积极性。只有实行合作治理模式，通过各社区管理主体的各司其职、分工合作，才能协调不同的利益需要，实现各方主体的制度化合作与良性互动，进而整合资源实现治理目标。

　　二、树立开放的心态。党组织、政府部门和社居委充分尊重和保障业主的物权，体现在对业委会的主导地位的认同和支持上，由“堵”为“疏”，由“防”为“引”。业委会要站在广大业主的角度，在业主大会授予的职权范围内不缺位、不越位，尊重物业服务企业的劳动和专业管理，鼓励企业在合法的范围利用社区各种资源开展多种服务、满足业主各方需求、获取合法利润。只有让企业盈利，它才能正常运营，自然也会反哺社会、员工和服务投入上。物业服务企业要在物业服务合同的约定范围内实施专业管理、提供规范服务，真正的帮助业主当好家、管好家，协助党组织、政府部门和社居委开展社区管理和公共服务。

　　三、创建“四位一体”的社区管理模式。梳理当前社区管理的四种管理体系，应把社区党组织、居委会、业委会、物业服务企业四方联合成立社区服务管理委员会，变各自为政为“四位一体”的社区服务管理新模式，实现社区管理的资源整合和互利共赢。

　　一是充分发挥社区党组织在社区建设中的领导核心作用，建立健全社区组织网络，形成有效的社区党建工作机制，把党小组建在楼栋，把支部建在社区。

　　二是建立社区管理委员会。由社区居委会主任担任主任，在各小区设立社区服务管理工作站，物业服务企业经理担任站长，业委会成员担任副站长，居委会副主任担任指导员，各楼栋长为成员，聚集多方力量形成社区服务组织，调动居民自我服务、自我管理的积极性、主动性。

　　三是定期召开四方联席会，把为群众排忧解困、维护群众的合法权益作为四种组织工作的出发点和落脚点，使认识形成共识，使四方工作形成合力。社居委主任列席业主大会，指导业主委员会开展工作。

　　四是完善合作模式下的业委会治理。在业委会与居委会之间：针对业主有关物业管理内容的投诉，由业委会处理；业委会与居委会工作重叠和矛盾，通过协商，明确各自的分工和责任。业委会与居委会之间的协商会议宜邀请街道、物业服务企业、业主代表参与并发表意见。业委会与物业服务企业之间：定期举行协商会议。双方依据合同就物业管理事宜提出要求，并邀请街道办、居委会和业主参与并有序地发表意见。对于协商会议无法促使业委会与物业服务企业达成共识，则可以召开业主大会表决。业委会与业主之间：除定期召开业主大会之外，业委会还宜定期召开与业主代表的协商会议，以了解业主对物业服务的反馈信息，明确业主的新需求，接受业主的监督。业委会的决策程序中，应将听证会、共识会等民主参与方式作为必要的步序和要件，并根据少数服从多数的原则表决通过特定的决策。相关协商会议须对街道办、居委会、物业服务企业和全体业主开放，允许相关主体发表意见。

　　通过“四位一体”社区管理服务合作模式的有益探索，将党组织、社居委、业委会和物业服务企业的管理加以整合，充分发挥各方主体的管理优势和积极性，必将有力推动稳定、文明、和谐社区建设。