浅谈繁昌县房地产中介机构发展中存在的问题及其建议

发布时间：2014-07-10 11:00:03 作者:皖房网

近几年来，随着房地产市场的蓬勃发展，我县房产中介市场也随之发展壮大。人们通过房产中介进行一次、二次置业，或咨询、购买、出售、租赁房产已经是相当普遍的经济行为。作为买卖双方信息传递、沟通的重要桥梁纽带，房地产中介机构对活跃房地产市场，通过市场机制解决群众住房需求发挥了相当大的作用。然而由于监管相对滞后以及利益的驱动等原因，使得房地产中介机构运作不规范。如发布虚假信息抬高房价，违规操作，隐蔽信息等是经常现象。具体分析如下：

　　一、我县房地产中介机构发展中存在的主要问题

　　我县的房地产中介机构虽然发展时间短，但发展速度很快。已由最初的从无到有短短的几年内发展到现在的三、四十多家。由于发展速度过快，相关的监管法规相对滞后等原因，导致我县房地产中介机构的发展出现了许多问题。

　　1、房地产中介市场发展混乱，市场准入过低。

　　据不完全统计，目前我县已有相关房地产中介机构近四十多家，但是，到房管局备案的只有1至2家，绝大多数都属于不规范的房地产中介机构，无照经营，非法服务，未按规定期限办理备案手续；同时，由于监管部门对房地产中介机构注册资金把关不严，再加上没有建立保证金制度，导致房产中介进出市场频繁、无序竞争。这些都加大了房地产中介市场的混乱。

　　2、房地产中介机构运作不规范

　　房地产中介行业涉及许多专业领域，比如房产经纪、房产咨询、价格评估等。据调查目前我县房产中介机构主要还是从事单一的房产经纪方面的业务。也有部分的房地产中介公司不仅经营房地产业务，而且还兼营货物销售、家政服务、婚姻介绍等等业务。这种情况的发生，不利于房地产行业整体的专业化发展。

　　3、房地产中介机构信息透明度不高

　　我县房地产中介机构目前仍处于原始的登记阶段。顾客看到的只是登记在纸张上的信息，由于没有完备的网络信息建设，各中介机构信息透明度不高，不利于客户查询信息也不利于房产中介机构吸引客户及房地产中介市场整体的竞争发展，更不利于房产行政主管部门的监管。

　　4、房地产中介机构专业人员匮乏

　　房地产中介是一个涉及面比较广、又比较综合的一个产业，对从业人员要求很高。按规定，成立房产经纪机构应有两名以上注册房地产经纪人和三名以上注册房地产经纪人协理。但是，由于监管部门的监管力度不够，再加上有利可图，各色人等都混入了这一行业，人员素质在短时间内很难适应快速发展的房产中介行业。目前，我县只有两名注册房地产经纪人，离近40多家房地产中介机构的80多人的专业人员有很大的缺口。由此可知，我县的所有房地产中介机构缺少一批经过专门训练的专业化服务队伍。由于不懂房地产知识，素质较低，缺乏职业道德，唯利是图，损害消费者的利益的行为时有发生，损坏了整个房地产中介业在市场上的信誉和形象。市场上一度出现的“中介免谈”等就是群众对中介充满戒备心理的真实写照。

　　二、存在问题的原因分析

　　1、房地产中介机构管理的相关法律体系尚不健全。

　　行业要健康发展，必须有一套健全的法规体系与之相配套。目前，规范房地产中介机构的全国性法律法规有：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产经纪人注册管理办法》、《人事部、建设部关于印发（房地产经纪人员职业资格制度暂行规定）和（房地产经纪人执业资格考试实施办法）的通知》、《国家计划委员会、建设部（关于房地产中介服务收费）的通知》。但是这些法律法规规定的都比较笼统，对监管责任、监管方式、对违规现象怎样处罚等问题规定的不够细致，缺乏可操作性，惩罚条款缺乏震慑力，也不利于相关部门的协调监管。比如，《城市房地产管理法》第五十七条规定，设立房地产中介服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产中介行业有一定的推动作用，但对于房地产中介行业的在市管理带来了许多后期障碍。虽然地方性法规对房地产经纪机构的入市、在市、清退等方面做了严格的一些规定，但这些举措对于合法的房产中介机构具有一定的威慑力，而对于只领取营业执照而不去房管局备案的房地产中介机构的监管一定程度上仍处于真空状态。这也是我县目前房地产中介机构存在的最典型写照。

　　2、对房地产中介市场的监管不力

　　（1）相关行政主管部门权责不清

　　对于房产中介机构的市场准入和后期监管的部门主要是房管部门和工商管理部门。实际操作中由于房地产管理部门与工商管理部门之间的协调不是很紧密，导致现实中只到工商管理部门领取营业执照而不去房管部门备案的中介机构大量存在，这无形中加剧了房地产中介市场的混乱，不利于房产行政主管部门对房产中介机构的在市管理及等级测评。

　　（2）房管部门监管资源相对不足

　　由于我县未能成立房地产中介协会，未能充分发挥中介协会行业自律的作用，仅靠房管部门的监管，资源相对不足，监管幅度十分有限，加大了房管部门的监管压力

　　（3）房产监管部门服务功能有待完善

　　由于房地产业空前兴盛，购房、卖房、租房、房地产投资开发项目逐渐增多。但是对于这一具有专业性、综合性的行业，相关知识都掌握在行政主管部门和房产中介行业手中。普通民众很少花费时间和精力去学习、研究，主要是借助于房地产中介机构进行咨询。据业内人士介绍，近几年来，出现在购房群众和中介机构之间发生的纠纷呈逐年上升趋势，由于房管部门只接受合法中介机构与购房群众发生的纠纷，对于“黑”中介与购房群众发生的纠纷无权管理，只能依靠其他部门如价格举报中心、工商管理部门等。这样就加剧了群众对房地产中介服务市场的敌意、对房管部门的不信任。

　　三、采取有效途径，推动我县房地产中介机构健康发展

　　为进一步完善房地产中介服务市场，建议从以下几方面着手：

　　1．完善房产中介相关法律制度建设

　　针对新形势、新问题，应进一步完善现有的法律法规，并使之更加具体化、更具有可操作性。如今，房地产中介行业作为朝阳产业，正在以加倍的速度向前迈进，那么，法律法规也必须紧跟时代发展的步伐。所以，除国家层面外，各地方都应加快修订投诉处理以及对职业人员严格要求的相关地方性法规、条例。只有对行政监管责任、监管方式、惩戒处罚机制都作出全面合理的规定，监管也才更具操作性。

　　2、规范房地产中介机构执业管理

　　（1）多渠道加大对房产中介机构的执业管理

　　首先，实行房产中介机构执业挂牌制。《房地产经纪执业规则》规定房地产经纪机构应当在经营场所内的醒目位置明示营业执照、房地产管理部门备案证明、房地产经纪人员职业资格证书、房地产经纪行业组织会员证书、房地产经纪机构品牌标识。按要求明示必要的证件、牌照不仅是房地产经机构规范执业的前提条件，也是房地产交易当事人选择房地产经纪机构的首要依据。但在现实经营中，挂牌与否变成了中介机构自己的事情，这样不利于群众对中介机构的监督。所以，应把强制挂牌制落到实处。其次，加强中介机构对客户的信用档案建设，这样不但有助于监管，而且为纠纷的解决提供了依据。

　　（2）规范人员从业资格，加大对从业人员的培训力度

　　目前，在极度匮乏专业人员的情况下，要加大对从业人员的培训力度。除了对人员进行岗前培训外，还要做好对从业人员的后期培训工作。把进行专业培训和道德培训作为首要环节，同时创造条件召开各种座谈会，交流会，宣传行业信息，并对其资质进行等级划分，严格考核。只有这样，才能提高从业人员的整体素质。同时，强制要求从业人员加入行业协会，并执行从业挂牌制，这样有助于对从业人员的监督管理。

　　 3．多部门协作，加大整顿力度，标本兼治

　　（1）加强部门协作，建立联合执法机制，变多头管理为集中管理。联手整顿房地产中介服务行业的违规行为，凡经查实的违法违规行为，要限期整改，对严重违规的要严格查处并向社会公示或曝光。主管部门除了企业的设立、年检、审查外，还要对其业务工作经常性检查，利用报纸、电视等媒体对社会宣传；相关部门要加强监管，对房地产中介机构及其执业人员必须要实行严格的准入制度，严格限制入市机构和人员的标准及条件，严把市场准入清出关，进行适当淘汰调整，加大资质备案和年检审查力度，对房产中介机构和房产经纪人档案实行动态跟踪管理。强化房管部门与工商行政管理部门的协调力度，房管局与工商管理部门的关系在这就是处理房地产中介机构设立中一般行政管理（工商管理局）与特殊行政管理（房地产行业行政管理）的关系。为了规范房地产中介行业，工商行政管理机关应当将办理登记注册、核发营业执照的情况，定期向房管局通报。加大两者的协调空间，有助于从源头上遏制不合格中介机构流入市场。同时，在定期审查时，对于没有到房管局备案的房产中介机构及时的吊销其营业执照，加大惩处威慑力。

　　（2）加快成立行业协会，充分发挥行业协会作用

　　首先，要加快成立房地产中介行业协会。行业协会应该由具有从业资格的房地产经纪、咨询机构、经纪人自愿联合发起成立，行业协会应向着以下目标发展：实现与房地产管理部门的分离并且在房地产管理部门的领导及授权下开展工作。只有在相关部门领导下开展工作，才能领导我县房产中介机构和谐发展。同时，只有得到合理的授权，房产中介协会的监管、审核、培训、纠纷解决、信誉评价、法规宣传教育用才能充分发挥出来。才能确保房产中介机构客观、公正地执业，从而形成良好的市场竞争环境。

　　（3）积极发挥信用中介机构的作用

　　信用在市场经济的发展中起着非常重要的作用，是市场经济顺利运行的润滑剂。发展信用中介机构，有助于揭示和防范信用风险，减少信息不对称，降低交易成本和协助政府进行金融监管等方面发挥重要作用。同时，也有助于建立企业的信用记录，监督和约束机制。