对繁昌县保障性住房租后管理制度建立的几点思考

发布时间：2014-07-10 10:57:52 作者:皖房网

住房问题是重要的民生问题，努力使全体人民“住有所居”是我国当前面临的一项重要任务。近年繁昌县县委、县政府坚决贯彻落实党中央、国务院、省、市关于加强保障性住房体系建设的工作精神，以科学发展观为指导，以“住有所居”为目标，不断提高破解“住房难”能力，把解决城市低收入家庭住房困难作为我县民生工程之一，通过完善住房保障政策，加大保障性住房建设力度，推进住房保障管理，较好地解决了城镇低收入住房困难群众最关心、最直接、最现实的利益问题，充分发挥了保障性住房制度保障民生权益、维护社会稳定的基础性作用。

　　一、我县住房保障基本情况

　　2008年，我县出台了《繁昌县城镇廉租住房管理办法》，正式拉开我县住房保障工作帷幕，政府通过货币补贴、实物配租和租金减免3种方式来解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。5年来，我县廉租住房制度不断降低准入门槛，住房面积从最初认定的“家庭人均住房建筑面积在10平方米以下”逐步提高到“人均住房建筑面积15平方米以下”，家庭收入从“低保家庭”逐步扩大到“低收入家庭”；低收入标准由人均月收入480元提高到680元。同时，货币补贴标准提高至10元/月.平方米（低保家庭），使我县成为全市范围内廉租住房货币补贴标准最高的之一，全面实现了廉租住房保障对象的“应保尽保”。据统计，截至2011年12月31日，我县累计保障廉租住房家庭3553户，其中获得实物配租保障资格的家庭是750户，已入住保障房的350户。

　　二、保障性住房租后管理存在的问题

　　随着住房保障制度的不断完善，政策覆盖面的不断扩大，受益群体的不断增多，住房保障管理难度逐步显现，尤其以保障性住房实物配租的租后管理问题最为突出，概括起来有“两难”，即“管护难、退出难”。

　　（一）后期管护难

　　2010年7月前，我县目前已配租的安定小区及峨溪花园廉租住房仅对其进行厨房卫生间等最初步装修，绝大部分租户入住后，为改善居住环境对房屋进行了二次装修，但由于防水等隐蔽工程施工不到位，漏水、渗水问题经常发生，信访投诉情况突出。2011年，我县廉租住房按200元/平方米标准统一装修后再予以配租。然而，廉租住房建设单位与装修单位往往不是同一家，隐蔽工程出现问题，双方互相推委，维修及时率得不到保证。此外，因装修标准的限制，难以选择有质量保证的品牌装修材料，房屋维修率居高不下。

　　1、邻里关系协调难。廉租住房维修经常需要协调邻里关系，尤其是墙面、地面的漏水和渗水问题，往往涉及毗邻房屋的住户。邻里关系紧张的，维修工作难度就大。例如，楼上漏水楼下遭殃。某廉租住房小区6幢402室租户反映卫生间漏水严重，经现场查看并分析原因，判断为502室租户卫生间漏水造成。维修人员及时上门与502室租户进行沟通，但该租户拒绝维修人员进户查看，认为楼下漏水与己无关。一面是楼下租户的实际困难，一面是楼上租户的不予理睬。无奈之下，维修人员只能通过我局以及502室租户的亲属做该租户的思想工作。7天后， 502室租户才同意维修人员入户检查。经查验，确实为502室卫生间地面漏水。

　　2、责任认定处理难。新增的廉租住房通常情况下为毛坯房，须经过装修方可配租使用。但由于房屋建设单位与装修单位并非一家、装修标准限价等原因，间接导致后续维修处理难。第一，房屋经过装修，原防水等隐蔽部位外观已发生变化，当出现质量问题后，建设单位与装修单位各执己见，责任难以判定，维修实效大打折扣；第二，廉租住房装修总费用超过50万元的项目按规定通过公开招标确定施工单位，但200元/平方米的装修价格限制了品牌材料的选择，投标单位低价中标后往往通过使用非品牌的装修材料保证工程利润。非品牌材料质量不高、耐用性较差的情况客观存在，一旦发生损坏，难以判断是租户使用不当，还是材料本身的问题，最终只能是房管部门负责维修，不仅增加维修费用支出，而且影响保障房质量在租户心中的口碑。

　　（二）年审退出难

　　2009年11月，我县房管部门启动廉租住房保障资格证验证年审工作，加大廉租住房保障资格审核力度，以确保廉租住房保障家庭名副其实。截至2011年12月底，已累计注销5户廉租住房保障家庭资格。这些被注销廉租住房保障资格的大多是住房条件或经济条件已经得到改善，不再符合廉租住房保障条件，原享受货币补贴、租金减免的家庭均已按规定停止货币补贴发放或公房租金减免优惠政策。然而，成效显著的背后，廉租住房实物配租退出难的问题始终客观存在，并且尚无较好的办法予以解决处理。退房难主要有以下几种情形：

　　1、经济条件改善，没有住房不愿退。租户经济条件超过廉租住房准入标准，但仍属于城市中低收入家庭，既没有其他住房，也没有能力通过市场租赁方式解决住房问题，希望通过适当提高租金标准的形式继续租住廉租住房，但不愿退房。

　　2、房产情况变化，过渡期间难以退。租户购买了经济适用住房，但住房尚未交付，也没有能力通过市场租赁方式解决住房问题，要求过渡期间继续租住廉租住房，并愿意适当提高租金标准。

　　3、原承租人死亡，亲属强占拒绝退。租户为一人户，当承租人死亡后，由于房管部门获知信息的滞后，房屋往往被其亲属或相关人员先行占用，又因为涉及到房屋内原承租人遗留财产的处理问题，退房难度很大。

　　三、下一步工作的对策和措施

　　（一）加快立法进程，建立执法队伍

　　保障性住房作为社会公共资源、国家财产，应充分发挥它住房保障的社会效益，让真正有需要的城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。因此，住房保障立法事在必行。从立法层面对住房保障的惠及对象、供应标准、资金来源、运作方式、工作机构、保障措施、惩罚条款等进行严格界定，赋予住房保障管理部门相应执法权，成立执法机构，落实属地管理，完善多部门联合查处机制。通过立法，进一步增强住房保障工作的权威性和严肃性，切实解决当前住房保障政策效力层次不高，管理机构不健全、执法依据不充分、违规罚则威慑力不够等问题，全面推进保障性住房租后管理的有序开展。

　　（二）加强政策衔接，完善信息公开

　　围绕保障性租赁房管理向“大保障、大管理”转变的总体目标，加强对廉租住房、公共租赁住房管理政策、房源性质、资金使用等方面的整合，破除产权性质、政策界限的壁垒，畅通住房保障政策体系，完善保障性住房退出机制，确保保障性住房租户在不符合保障条件后，可通过交纳公共租赁住房租金在原承租房屋内继续获得住房保障，达到不同住房保障方式的无缝衔接和有序流转。同时，加大保障性住房政策信息的公开和宣传力度，及时通过媒体、报刊等渠道进行广泛宣传，适时举办政策法规解答释疑活动，定期开展保障性住房小区租户座谈会，确保广大租户能从正规渠道了解保障性住房政策信息。

　　（三）建立共享机制，严格审核管理

　　保障性住房租后管理是一项系统工程，除房管部门对租户房屋信息的管理外，还涉及社区对家庭信息、民政对收入信息、公安对户籍信息等方面的管理，这些信息都与租户是否继续符合保障性住房保障条件密切相关。然而，信息不对称往往是造成收租难、退房难等管理问题的重要原因之一。建立多部门信息共享机制是健全保障性住房资格审核、开展租后有序管理的重要举措。通过完善信息系统，强化信息管理，畅通信息渠道，进一步加强对保障性住房保障家庭成员户籍、收入、住房等状况的动态管理，定期对保障性住房保障家庭资格进行核查，用事实依据让不符合保障性住房保障条件的家庭退出廉租住房保障，把房子让给更加需要保障的家庭。

　　（四）提高装修标准，调整施工方式

　　我县保障性住房装修本着“经济、实用、简洁、环保”的原则实施，标准为2011年确定的200元/平方米。然而，随着住宅装修市场人工、材料费用的普遍上涨，两年前的装修标准显得捉襟见肘，无法满足现阶段保障性住房“拎包入住”的装修要求，“成本节俭”与“质量保障”的天平已经倾斜。为此，必须要建立保障性住房装修标准调整长效机制，根据住宅装修市场行情的变化，定期进行成本测算，适时调整装修标准，以符合市场规律，便于招标时可选择有品牌的装修材料，保证装修质量。同时，为避免保障性住房建设单位与装修单位不是同一家带来后续维修工作的互相推委和扯皮，应在保障性住房建设或购置时，将装修与工程建设招标或签订购买协议进行捆绑，装修费用计入建设或购置成本，以此统一房屋维修的责任单位。

　　（五）提升服务水平，创新管理模式

　　住房保障的低收入群体相对处于社会底层，绝大多数缺乏应有的自信心，愤世嫉俗心态普遍存在。因此，做好保障性住房租后管理工作，必须要坚持以人为本，进一步转变工作理念，把对租户的“管理”变为“服务”，急租户之所急，想租户之所想，通过加强与租户的沟通，深入了解租户的真实生活情况与思想状况，尽可能地帮助解决一些实际困难；通过入户走访，进行思想交流，掌握租户的共性和个性需求，努力改善与租户的关系。此外，积极开展社会化管理模式创新工作，探索通过街道、社区牵头组织热心公益事业的保障性住房租户成立小区和谐理事会等团体的方式，加强保障性住房小区自治管理，并充分发挥该组织的桥梁纽带作用，有效解决租户租金收缴难、维修协调难、房屋退出难的问题。

　　总之,加强廉租住房制度建设，规范租后管理秩序，关键还是要加强住房保障法制建设，提升住房保障政策的效力等级，从而实现廉租住房保障弱势群体基本生活、提高住房保障资源使用效率、维护社会公正公平的目的，进一步促进经济健康发展、社会和谐进步。