完善保障性住房退出机制的思考
发布时间：2014-07-02 15:40:35 作者:皖房网
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，目前保障性住房主要由经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房和城市棚户区（工矿区）改造安置房构成。由于保障性住房的福利性，对保障对象的条件有着严格的要求，同时，随着经济社会的发展，住房保障状况和保障对象自身情况处于不断调整和变化中，住房保障的质量和覆盖面也处于不断提升中，因此，住房保障作为社会基本保障制度之一，有些原先获得住房保障的对象，在保障条件变化的情况下必然需要退出已经租售的保障性住房，以保证住房保障制度的公平和住房保障的可持续发展，发挥促进人民群众的居住条件改善，促进房地产市场健康发展的作用。
虽然，目前我国很多地区都对保障性住房的退出作出了一些规定，但是由于多方面的原因，保障性住房退出面临众多政策、制度、信息资源以及执行上的限制，使得许多地方的保障性住房退出制度成为一纸空文，并没能真正做到贯彻落实，成为制约保障性住房快速发展的瓶颈。虽然各地在保障性住房退出机制方面积累一些成功经验，但在不断解决困难群众的住房保障需求和保障性住房的可持续发展方面仍显不足。由于经济适用住房和城市棚户区（工矿区）改造安置房在一定范围内享有所有权，主要通过补交土地出让金或土地收益等价款取得完全产权，其退出和上市已形成一套成熟的制度和规则。因此，本文仅对廉租房和公共租赁房退出机制做一探讨，根据城乡建设部、财政部、国家发展改革委《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，本文不严格区分廉租房和公共租赁房，统称为保障性住房。
一、严格的筛查准入
严格的准入是完善退出机制的保证，住房保障制度是我国社会保障的重要组成部分，只有实行有进有出的管理，才能最大发挥住房保障的社会效益和制度优势。从各地开展住房保障工作情况来看，由于保障性住房较低的租赁价格，保障对象一旦入住，即使后来发现不再符合保障条件，要实行清退都是十分困难的工作。因此，严格的筛查准入是完善保障性住房退出机制的重要前提。
1、细化申请条件中对家庭成员的规定
最近几年，住房保障需求激增，既是城镇化步伐加快的必然反应，也与相对宽松的保障条件有关。目前，家庭收入情况、家庭住房状况、家庭成员情况是衡量申请对象是否能纳入保障范围的重要指标。其中准确合理的界定家庭成员，直接影响家庭收入情况、家庭住房状况，决定了申请对象是否符合保障条件。不可否认，现代生活节奏加快,生存竞争激烈，我国传统家庭观念受到冲击，家庭规模小型化趋势越来越明显，在不断加大的住房需求、刺激房地产快速发展的同时，也加大了住房保障的压力。通过细化家庭成员的范围，将具有法定赡养、扶养或抚养关系且共同生活人员纳入住房保障的家庭成员，堵住类似一个大家庭中，儿子住豪华别墅、父母租住廉租房；父母住廉租房、配偶（办有离婚手续）和小孩子住廉租房、自己领住房补贴等类似钻制度漏洞，挑战道德底线的案例。
2、全面进行家庭住房状况的核查
家庭住房状况既包括产权状况，也包括面积状况；既包括登记房产，也包括为登记房产。目前，我县家庭住房状况主要通过房管局的住房登记系统核查，不能准确反应家庭成员实际住房状况，一些没有办理产权登记的房屋、需求重新核定住房面积的房屋与房管局住房登记系统反应的家庭住房状况不一致，使部分有住房未登记或住房面积超过标准的家庭仍然申请获得了住房保障，严重影响住房保障制度的公平性，也给后期的退出管理带来了很多困难。加快房屋登记系统、土地登记系统、建设规划审批系统的数据库建设和管理，通过协调一致的房、地和建设规划部门的住房状况核查机制，同时要求申请人所在社区和工作单位出具住房状况核查意见，做到基本准确反应申请对象家庭住房状况。
3、核查家庭收入和家庭总资产净值情况
家庭收入是指家庭每个申请成员在申请当月前12个月的全部收入总和，包括每个人的工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金及其他劳动收入、储蓄存款利息等。家庭总资产净值是指全部家庭成员名下的房产、汽车等净值及有价证券、投资、存款等总和。家庭收入应当包括工资性收入、转移性收入、经营性收入和财产性收入。长期以来，工资和养老金是家庭收入的主要形式，随着时代的发展和投资理财产品的多元化，经营性收入和财产性收入在家庭收入的比重不断扩大。通过制定保障性住房准入制度，明确人社、金融、市场、农林和车船管理等相关职能部门以及人才服务中心、社区街道在城镇住房保障工作中的职责，做好家庭收入和家庭总资产净值情况的核查。
二、建立多元化的住房保障方式
1、住房保障方式主要通过发放租赁补贴实现
《廉租住房保障办法》第5条规定：廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。受保障住房房源数量和面积影响，实物配租除优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭外。根据当地住房保障需求，可以确定家庭成员人口5人及以上、完全无住房、家庭收入低于申请保障家庭平均收入的家庭优先于一般保障对象配租；家庭成员2人、现有住房但住房面积低于保障面积和家庭收入低于保障标准20%以内的家庭原则上通过货币补贴的方式解决。通过制定多元化的住房保障方式，区别住房保障的轻重缓急，合理配置住房保障资源，促进退出机制形成和运行，有利于从根本上缓解和解决困难群众住房困难。
2、实行差别化动态的租金标准
保障对象的家庭成员情况、家庭收入情况以及住房情况可能处于不断的变化中，同时随着经济快速发展，政府对住房保障投入的加大，住房保障的标准和质量会不断提高。因此，对不同保障对象家庭成员情况、家庭收入情况以及住房情况按年度根据核查情况实行差别化动态的租金标准，及时调整租金标准或补贴额度，对特别困难符合条件的保障对象采取租金减免。
3、增加多户型成套保障性住房和宿舍型保障住房建设
目前，各地工业园区建设的保障住房户型一般安排有宿舍型外，面向城镇居民的基本为成套户型的保障性住房。成套住房结构合理、功能齐全、使用方便，能够满足家庭安全性和私密性的需要，但随着保障对象的多元化，为满足一些外来务工人员、新增就业人员、离婚、丧偶等家庭人口较少的保障对象住房保障需求，合理配置保障资源，应适量增加小户型成套保障性住房和宿舍型保障住房建设和供给。
4、推进普通住宅小区配建保障住房
保障性住房建设项目应当采用集中建设和搭配建设相结合的方式建设。普通住宅小区搭配建设保障住房能够解决集中建设的保障住房目前普遍存在的位置偏远、交通不便、配套设施不全等问题，有利于提高使用效率，更好的发挥保障住房资源效应。
5、推进成品装修保障性住房建设
积极推进成品装修保障性住房建设，在保障性住房配租前，将水、电及有线电视、宽带等设备所需配套端口一次设计并安装到位，顶棚、墙面、地面全部粉刷、镶嵌、铺装完成，厨房和卫生间的必要设备及用具安装到位，入住后不需要保障对象二次装修就能直接使用，提高保障性住房标准。在保障对象需要退出保障性住房时，可以避免因对装修赔偿达不成一致，影响保障性住房及时顺利退出。
三、进一步完善退出机制
1、加强保障性住房政策的宣传
通过电视、网站、社区公告栏等形式加大保障性住房政策宣传力度，进一步明确保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定租金的住房，政府对保障对象条件、申请及退出方面有着专门的规定和要求，对造假骗租、强占不退、非法转租等违法行为的处罚规定，着力营造保障性住房管理良好舆论氛围。
2、订制保障性住房明示门牌
通过订制保障性住房明示门牌，加强社会监督。通过在楼栋、入户门处订制保障性住房明示牌，明示保障性住房性质、租金标准、申请对象条件、租赁管理等信息，发挥社会公众的监督、投诉和举报作用，堵住违法转借、转租漏洞，提高保障性住房规范化管理水平。
3、定期开展复核审查
因保障对象自身条件处于不断变化中的，同时住房保障与通过市场化解决住房需求存在巨大的利益空间，在目前情况下，完全寄希望原享有住房保障的对象在超出保障条件时主动申请退出住房保障或降低住房保障并不现实的。因此，住房保障管理部门严格按照住房保障的条件，定期开展资格复核审查，促进住房保障有进有出，良性循环，增强保障性住房使用效率，增加住房保障的惠及面。
4、建立联动核查机制
通过加强与公安、社保、地税、车管、民政等部门联动查询机制，准确查询到住房保障家庭成员名下的家庭人口、收入情况，汽车、房屋及其他财产等信息，及时将不符合住房保障标准和住房保障条件发生明显变化的住房保障申请人筛查出来，为住房保障部门实施保障性住房退出管理提供依据。
5、加强保障住房租赁合同管理
保障性住房租赁合同是明确承租对象的权利和义务，包括租金水平、租赁期限、转借或转租的处罚、租金欠缴解决方式、装修标准、保障性住房退出及违约责任争议解决办法等的法律文件。保障性住房管理部门要切实履行房屋产权人的权利和义务，进一步加强合同管理，为保障性住房后期管理及退出管理打下良好的基础。
6、探索建立逐步梯度退出机制
事物的发展遵循渐进的原则，虽然不排除有些保障对象的保障条件在较短的时间内发生较大变化，但大多数会遵循渐进改善的原则。因此，当保障对象的保障条件稍微超出保障条件时，就要立即退出住房保障，这无疑不符合住房保障的出发点，也难以获得好的效果。探索浮动租金、廉租房租金标准到公租房租金标准、按经济适用房价格购买、补足经济适用房与普通商品住房差价循序渐退的保障性住房梯度退出机制。通过经济和市场的方法解决保障性住房退出难题，既让保障对象可以通过逐步购买的方式取得完全产权，也为保障性住房的循环建设和持续发展提供资金支持。
7、加大退出执行的力度
进一步加强保障性住房的监督管理，凡以虚假资料骗取住房保障的，对其高消费行为不作出合理说明，不配合资产核查、公示的，要责令退出并取消其在5年内再次申请住房保障的资格。违反规定将保障性住房出借、出租、闲置、改变用途且拒不整改的，要按照有关规定或者合同约定及时收回保障性住房。保障性住房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合相应的住房保障条件的，要在规定的期限内腾退；逾期不腾退的，依法申请人民法院强制执行。保障性住房申请人及其家庭成员所在单位和有关单位为其出具虚假证明材料的，要依法依规追究有关单位和工作人员的责任，通过和依靠法律武器保证退出机制运行，维护住房保障制度的公平公正。
8、建立住房保障诚信档案
健全诚信档案，完善失信惩戒制度。建立健全住房保障诚信档案，实行申请人及家庭成员书面诚信承诺制度，将保障对象自觉遵守政策法规、如实申报信息、自愿接受核查、服从管理、主动退出住房保障等涉及保障性住房申请、分配、后期管理各个环节的诚信情况记入诚信档案，探索建立住房保障诚信档案与个人信用信息的互通机制，推进保障性住房诚实守信的管理氛围。
