土地转包期内土地被收回应如何认定

发布时间：2014-07-01 17:04:52 作者:皖房网

【案情】

　　2008年8月1日，某农场与杨某建签订《土地租赁合同》，将该农场所属十五号地的土地使用权出租给杨某建种植，并将由杨某建出资，在该片土地低畦处改造土地推造的蓄水塘出租给其使用。双方约定承包期限为十年，并规定在租赁期间杨某建不得在承包地上建造永久性建筑物，不得擅自改变承包土地用途，不得将承包土地转租，变相转租或抵押给他人，否则，某农场有权终止承包合同，收回土地。签订合同后，该地实际是杨某建与杨某兰、杨某霞三人共同合伙经营，且其在未经某农场同意的情况下，自行开荒了部分土地。2011年春季，杨某建口头提出退伙，并得到杨某兰、杨某霞的同意。 2012年10月2日，杨某建与杨某兰、杨某霞正式签订书面协议，退出合伙。期间，杨某兰未经某农场同意，于2012年5月15日与甘某签订《承包合同》。原告接手十五号地后，被告杨某兰、杨某霞原在十五号地仓库里的全部物资及地上全部青苗随之由杨某兰折价转让给原告，最后，杨某兰与杨某霞原养殖在十五号地鱼塘里的鱼由杨某兰于同年亦转让予原告。原告管理十五号地期间，种植了香蕉树，搭建了简易鸡、鸭、鹅棚各一个，并在未经某农场同意且没有相关审批手续的情况下，建造了四间水泥砖石棉瓦平房。2013年3月16日，某农场发布《通知》，表示其农场某项目将使用到该土地，要求各种植户在完成2012年至2013年榨季的砍运工作后不再继续耕管该土地。2013年8月26日，原告诉至法院，请求判如所请。

　　【分歧】

　　原告甘某与被告杨某兰签订的《承包合同》是否为有效合同？原告要求终止《承包合同》且要求被告赔偿其终止合同经济损失50万元的诉讼请求应否支持？原告要求确认某农场15号地的地上青苗及附着物属其所有的诉求应否支持？

　　【评析】

　　一、原告甘某与被告杨某兰签订的《承包合同》是否为有效合同

　　某农场对其所属的十五号地具有合法管理权，有权依法将十五号地对外租赁、发包。被告杨某兰、杨某霞虽未与第三人某农场签订租赁合同，但某农场在本案中追认该二人与杨某建合伙租赁十五号土地的权利，根据我国《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故杨某兰、杨某霞对十五号地在《土地租赁合同》约定的租赁期限内，具有与杨某建同等的经营、管理权利。而关于甘某与杨某兰签订的《承包合同》，因某农场与杨某建先前签订的《土地租赁合同》明确规定承租方不得将承租土地转租、变相转租或抵押给他人。故被告杨某兰在未经某农场同意的情况下将十五号地转租给原告甘某的行为违反合同约定，同时在庭审中某农场明确表态对其与原告签订的《承包合同》不予追认，因此甘某与杨某兰签订的《承包合同》属无效合同。

　　二、原告要求终止《承包合同》且要求被告赔偿其终止合同经济损失50万元的诉讼请求应否支持

　　因本案当中的原告甘某与杨某兰签订的《承包合同》属无效合同，因而原告不能根据无效合同取得有效合同的权利，故对其要求终止合同及判令被告赔偿其因终止合同造成的经济损失的诉讼请求，法院不应予以支持。

　　而在本案审理的过程当中，经法院释明，原告甘某坚持其与杨某兰签订的《承包合同》为有效合同，不同意变更诉讼请求为按无效合同处理本案。

　　三、原告甘某要求确认某农场15号地的地上青苗及附着物属其所有的诉求应否支持

　　原告请求确认涉讼十五号地上的附着物平房四间属其所有，因该四间平房是其未经他人同意，请求，法院亦不予支持。至于原告要求确认根据无效合同在他人拥有合法使用权的土地上建造，故建造该地上附着物的砖、瓦等材料虽属建造人即原告所有，但作为“地上附着物”，原告不能合法拥有所有权，该“地上附着物”应当按照无效合同的财产处理方式进行处理。

　　对原告的该诉讼十五号地上的青苗及鸡、鸭、鹅棚属其所有，法院认为，某农场出租十五号地于杨某建时，地上并无青苗，十五号地上的速生桉树及甘蔗是杨某兰、杨某霞及杨某建所种，杨某建退出合伙后，十五号地上的速生桉树及甘蔗属杨某兰、杨某霞共同所有。杨某兰与原告签订的承包合同(租赁合同)除水田、旱田、鱼塘、猪舍外，其余物品并不在租赁范围，杨某兰与原告关于青苗、农药、化肥等物品的交易应属与租赁合同有牵连关系的买卖合同。杨某兰将属其与杨某霞所共同所有的场地、物品转租、转让给原告，由于被告杨某兰在庭审中表示原告曾将细节合同以电子邮件的方式传送给杨某霞，杨某霞在知道原告实际经营十五号地后并未明确反对，仅仅是表示不能给予原告承诺。杨某霞的代理人对杨某兰该陈述没有异议，并鉴于杨某兰与杨某霞之间的姐妹关系，应认定杨某霞对杨某兰将涉讼十五号地及相关青苗等转租、转让给原告知情并且同意。同时，被告杨某兰确认，原告接手十五号地当日向其支付8万元，并于同年支付10万元租金。由于原、被告双方均确认青苗、农药等交易在前，鱼的买卖在后，故原告甘某2012年5月15日支付的8万元应视为支付装电、青苗、复合肥等折价的价款69150元，由此，法院认定原告甘某已为青苗支付对价。

　　综上，原告甘某经合法交易、支付对价，且已实际管理，涉讼十五号地上的速生桉树、甘蔗应属原告所有。十五号地上的芭蕉树为原告所种，原告因种植的行为取得对芭蕉树的所有权。至于原告所搭建的鸡、鸭、鹅棚，因属可以移动的简易构建物，故原告亦可因其购买材料及搭建的行为取得对鸡、鸭、鹅棚的所有权。

　　最后必须明确的是，其一，法院予以确认的仅仅是涉讼十五号地上青苗的所有权，超出十五号地范围的由被告开荒所种植的青苗，因开荒面积不明，且不在原告诉讼请求范围，法院不予确认；其二，法院虽确认原告对涉讼十五号地上的青苗及鸡、鸭、鹅棚具有所有权，但因其与杨某兰签订的《承包合同》无效，故如权利人提起无效合同诉讼，上述物品仍应由人民法院按照无效合同的财产处理方式进行处理。

　　法院依法审理后最终作出了确认某农场十五号地上的青苗及鸡、鸭、鹅棚各一个属原告甘某所有；驳回原告甘某的其他诉讼请求的一审判决；判决之后，原被告双方均未对该案提起上诉。