房地产市场分化加剧中的思考

发布时间：2014-03-20 16:42:59 作者:皖房网

安徽的房地产市场在继续保持平稳健康较快的发展走势，继续保持全国靠前、中部领先的态势下，顺利地走完了2013年的365天。

　　分析2013年的发展，安徽的房地产市场主要特点可以用以下几句话概括：开发投资持续增长、商品房销售较快增加、房价稳中有升、住房品质明显提高、地区间的市场分化加剧。

　　这五个特征中，前四项是安徽房地产市场多年保持的特征的延续。而第五个特征却是在宏观调控持续深入、房地产市场深度调整后出现的新现象。

　　市场分化的表现，总体上是南稳北热，江南多数城市房地产市场发展趋于平稳，个别城市可能要呈现萎缩之态；江淮之间，淮河以北有些城市却异军突起，表现出较旺的发展势头。从分化的成因上分析，却又呈现为不同背景和因素。合肥、芜湖等区域性中心城市，产业持续发展，市政设施完善，吸纳人口就业和留居能力增强，继续保持稳定的安徽房地产业发展第一方阵；宿州、阜阳等城市人口基数较大，又处在城镇化加速时期，且房价基数不高，正在吸引城乡（特别是农村人口）住房消费者，成为安徽房地发展新亮点；马鞍山、铜陵等市经济发展起步较早，城镇化水平已较高，日益趋于稳定；而池州、黄山等市由于人口基数小，发展环境受限（生态保护为主）等因素，房地产更呈现稳静之势。

　　当然，笔者认为上述仅是表层原因，而深层的背景是2013年以来在房地产市场上政府的作用正在逐渐淡出，而市场之手的作用正在逐步强化，市场规律的作用正在更多地影响各地房地产业发展进程。不然我们就无法解释：合肥这一我省唯一限购的城市依然如此之热。而有些城市据了解2013年中政府曾采取多种措施促销，依然没能拯救本市房地产下滑的势头的原因何在。而这种现象绝非安徽此地仅有，全国各地都呈现出地域发展分化加剧的趋势。

　　据此：笔者认为中国的房地产市场正在迈进发展的新阶段。第一阶段从1983年开始到1998年，是政府主导，市场为辅的房地产市场发展阶段；第二阶段从1998年到2013年是政府与市场共同主导的发展阶段。而从2013年党的十八大以后，中国的房地产市场正在进入市场主导（市场发挥资源配置的决定性作用）、政府监管（监管的手段也从多用行政手段改为多用经济手段）第三的发展阶段（本文在此不作详细分析）。

　　正确的提出并理解这三个阶段的划分对于我们，无论是政府、行业、企业是很重要的，今后我们所有应对房地产市场发展的政策策略都必须以此为依据和前提。因为每个阶段上参与房地产市场各方主体的职能作用，扮演的角色都各不相同，把握好角色定位，做事不越位、不错位、要到位是一个成熟有序的市场运行的基本条件，而过去我们在这个市场出现许多问题多来自于角色定位混乱。在这新的阶段中，政府在房地产市场上的主要职责是发挥为“守夜人”的角色，制定市场规则、加强市场监督，建立透明、公正、有序的房地产市场秩序，让参与房地产市场的每个主体都能规范地运作。同时也要科学地把握政府依然掌握土地资源这一特殊地位，在详细了解分析市场的基础上，按照供求基本平衡的原则，把控好土地投放的数量，促进本地市场持续健康稳定发展。行业组织应充分发挥行业自律、行业引导、行业规范的作用，在企业和政府间搭建便捷有序的桥梁和纽带，引导行业有序、健康、持久发展。

　　房地产企业应当彻底摈弃过去房地产开发“遍地是黄金，播下种子就可以收获”的理念和简单，粗放的开发方式，顺应当前城镇化快速发展的大趋势，牢牢把握住“地域、地段、业态的开发“三要素”，正确选择发展方向和发展方式，科学制定企业发展策略，顺势而为，努力争取在新一轮的房地产发展新阶段中取得更加业绩。

　　 如果一个舞台所有角色都能准确把握角色定位，又各自尽职尽责，就会演绎出一幕幕有声有色、丰富多彩的大戏来。且理风帆向大海，甘当弄潮儿。每一次时势都会造就出一批新的“潮人”和英雄，引领着社会的前进。当然，在房地产发展的新阶段中，也会出现更多、更有“范儿”的“弄潮儿”，引导房地产发展走向新的辉煌。愿安徽能涌现出更多这样的人物。

本刊评论员  李玉华