谈谈2.2米以下房屋的所有权登记

发布时间：2013-11-04 10:48:19 作者:皖房网

出于节能、功能以及规划审批的考虑，现代房屋建筑中，不同层高的房屋均有出现，其中层高低于2.2米的房屋按照《房产测量规范》规定不计算建筑面积，因此长期以来各地房屋登记机构对于层高低于2.2米的房屋是否登记、如何登记认识不一，做法各异。

　　一、层高2.2米以下房屋应当登记

　　《物权法》第6条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。《城市房地产管理法》第2条规定：本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《房地产登记技术规程》2.1.2 规定，房屋是指有固定基础、固定界限且有独立使用价值，人工建造的建筑物、构筑物以及特定空间。《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第4条规定：房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。综上所述，层高2.2米以下房屋应当办理房屋登记。

　　二、层高2.2米以下房屋登记基本单元的确定

　　房屋登记中涉及的层高2.2米以下房屋多出现在顶层房屋的阁楼，自然层下配建的储藏间、车库、地下室和半地下室等。顶层房屋中层高2.2米以下阁楼与主体房屋作为一个基本单元没有异议，但对于自然层下配建的层高小于2.2米的储藏间、车库、地下室和半地下室等，是与主体房屋作为一个基本单元登记还是可以单独作为一个基本单元登记存在不同意见。有意见认为：标准层下配建的储藏间、车库、地下室和半地下室等在空间上与主体房屋分离，又具备固定界限、可以独立使用等特征，因此应当作为独立的基本单元登记。笔者以为，层高2.2米以下房屋确定基本单元应当遵循房屋与土地权利一致原则。

　　《房屋登记办法》第8条规定：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《房产测量规范》规定：层高小于2.2米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2米的地下室和半地下室属于不计算建筑面积的范围。而不论采用何种土地使用权面积分摊计算方法，房屋建筑面积都是计算因数之一。层高2.2米以下房屋不计算建筑面积，自然也就无法分摊到相应的土地使用权面积。如果房屋登记中将层高2.2米以下的房屋作为一个独立的基本单元，房屋所有权下将没有与其一致的土地使用权，无法满足房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。因此，笔者以为，层高小于2.2米储藏间、车库、地下室和半地下室等房屋应当与主体房屋作为一个基本单元登记。

　　三、层高2.2米以下房屋如何记载登记簿

　　如前所述，层高2.2米以下房屋不计算建筑面积，自然不能按照《房屋登记簿管理试行办法》的规定在房屋状况栏记载建筑面积，因此如何在房屋登记簿和权属证书中表述和记载层高2.2米以下房屋是准确反映此类房屋权利的关键。

　　《物权法》第11条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。《房产测量规范》3·1·1 面积测算规定：面积测算系指水平面积测算。层高2.2米以下房屋水平投影面积易于测量和把握，且符合法律法规规定，也与主体房屋以（建筑）面积登记的操作惯例一致。因此，层高2.2米以下房屋应当以水平投影面积登记为宜。《关于启用新版权属证书的通知建房函》附件《权属证书、登记证明填写说明》中规定：附记栏填写构筑物有关状况的描述等需要记载的其他事项。因此，于附记栏中记载层高2.2米以下房屋比较适宜。

沈文华  泾县房地产管理局