共有房屋权属份额的变化属于转移登记

发布时间：2013-11-04 16:08:44 作者:皖房网

──兼谈对《房屋登记办法》第13条第2款的理解

《房屋登记办法》第13条第2款规定：“共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”笔者在房地产产权论坛参加了关于“房屋共有人份额变化”的讨论，同行对共有房屋权属份额的变化属于变更登记还是转移登记存在并不一致的认识。

　　一、房产共有的类别

　　共有包括按份共有和共同共有。按份共有又称分别共有，是共有人按各自的份额对同一财产享有所有权。共同共有又称公同共有，一般是基于共同关系发生的、各共有人对共有财产享有平等的所有权。《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”可见，基于相互的信任或利益的融合，没有共同关系的共有人不仅可以约定申请登记房产为按份共有，也可以约定申请登记房产为共同共有。

　　二、“共有性质”和“共有人份额”的变更

　　《房屋登记办法》第13条第2款中提到“共有性质”和“共有人份额”的变更两种情形。性质是指事物的特性，本质。性质是事物的本质，特性指某人或某事物所特有的性质。房屋的共有性质应为共有的特性，即共有人是按各自的份额对同一财产享有所有权，还是平等的享有所有权。因此，房屋登记中的共有性质的变更应当是共同共有变更为按份共有，或者是按份共有变更为共同共有；共有人份额的变更是指按份共有人之间所占份额多少的变化。

　　三、“共有性质”和“共有人份额”变更的范围

　　依据《房屋登记办法》第13条第2款规定，共有人份额的变化被置于所有权变更登记的范围内，《房屋登记办法释义》关于该款“共有性质”的变更的解释是：“在实践中，共有房屋的共有性质变更主要是共同共有转为按份共有，如家庭成员、夫妻关系存续期间的共同共有，当事人因某些原因约定转为按份共有┈”

　　按照上述条文规定和解释，共有性质的变更一般指由具有家庭成员、夫妻关系等共同关系的共同共有人因某些原因约定转为按份共有。按份共有的份额由原共同共有人约定，既可以约定为等额按份共有，也可以约定为不等额的按份共有。因此，从条文规定和释义来看，具有家庭成员、夫妻关系等共同关系的共同共有人将原共同共有房产约定为不等额按份共有亦被归属于变更登记的范围。

　　《婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”结合《婚姻法》17、18、19条确立的夫妻法定财产制和约定财产制的规定，这里的夫妻共同所有的财产特指夫妻共同所有财产，并不包括夫妻按份共有的财产。《婚姻法》解释一第17条规定：“婚姻法第17条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”根据《婚姻法》解释三第4条和第7条，夫妻在婚姻关系存续期间有重大理由可以要求分割共同财产和对婚后双方父母出资购买的不动产可按照出资份额认定为按份共有的规定，可见，具有共同关系的权利人可以在共同关系存续期间约定或按照出资份额确定财产按份共有。《物权法》第94条：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

　　综上所述，笔者以为，夫妻任何一方对夫妻共同共有财产均有平等的处置权，是基于共同共有的财产基础。对于夫妻共有的按份共有财产，夫妻还是应当《婚姻法》确立的财产治理结构，按照其份额享有所有权，并按照其份额行使处置权。没有共同关系的共同共有人更是应当按照其份额享有所有权，按照其份额行使处置权了。所以，共有性质的变更应当是共同共有变更为等额按份共有，或者是等额按份共有变更为共同共有，并不包括共同共有变更为不等额按份共有，也不包括不等额按份共有变更为共同共有。

　　《房屋登记办法释义》关于 “共有人份额”的变更的解释是：“┈而按份共有的共有人变更共有份额的行为，实质是共有人之间应有部分的权利转移。”《物权法》第101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”可见，按份共有人所占房产份额多少的变化应当是转移登记，而不是变更登记。因此，笔者认为，《房屋登记办法》第13条实质是对“共同申请”情形的规范，如果能将该条第2款调整为“共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请。但因共有性质或者共有人份额变化申请房屋登记的，应当由共有人共同申请”，将“共有性质”和“共有人份额”的变化在所有权有关章节或释义中予以进一步规范，相信对《房屋登记办法》法律条文结构的规范具有积极意义。

泾县房地产管理局 沈文华