房地产建安成本控制要点探析

发布时间：2013-11-04 16:07:58 作者:皖房网

（一）前言

　　在房地产界有一句名言“如果你爱他，就让他做房地产；如果你恨他，还让他做房地产”。房地产开发是一个高风险、高收益的行业。有的人在房地产中，发展状大；而有的人则欲罢不能。为什么会有这么大的天壤之别呢？这主要是房地产资金密集型、管理密集型的行业属性造成的。如果在这两个方面准备不充分，项目运作的难度会非常大，盈利能力也会受到严峻考验。

　　当今世界最伟大的管理学大师迈克尔·波特在《竞争战略》一书中提出了企业的三种普遍性战略：成本领先战略、差异化战略、专一化战略。波特认为，这些战略类型的目标是使企业的经营在产业竞争中高人一筹：在一些产业中，这意味着企业可取得较高的收益；而在另外一些产业中，一种战略的成功可能只是企业在绝对意义上能获取些微收益的必要条件。由于市场分化、市场分工明显，这一战略在房地产行业反应的尤其明显。

　　在市场普遍不景气的情况下，成本领先战略至关重要。同样的产品，谁的成本最低，谁的竞争优势明显，这是一个非常浅显的道理。为了取得土地的增值收益，前几年捂地现象比较普遍，可以说，部分开发商利润中很大的一部分来源于土地增值。由于政府的土地调控制政策趋紧，取得土地使用权后，在两年之内项目必须开工，而且限期完工。加强企业在各个环节中的管理是确立成本领先战略的唯一途径。

（二）房地产建安成本控制的远期目标

　　在整个建筑行业，粗制滥造现象比较严重，这是一个不争的事实。究其根源与我国建筑施工的落后状态是分不开的。在房屋建筑施工领域，仍处于手工作坊的水平上，发展程度远低于发达国家水平，与国内其它行业相比也处于比较落后的状态。只有加强设计的标准化和推进建造过程的工业化，才能彻底扭转目前的不利局面，成本控制也才会更有意义。

　　恒大地产集团对设计标准化进行了极积的探索。在其开发的项目中景观小亭、铺装路面、花池、水系、小区大门、雕塑、建筑外立面效果、精装修设计、户型设计等几乎是一模一样。标准化设计不但能显著提高开发速度、减少设计瑕疵，而且在项目实施时便于规模化采购。标准化更是实现大规模工业化建造的基石。

　　工业化建筑在发达国家已非常普遍，预制装配体系、钢结构体系在技术上已经相当成熟。在国内，远大可建在钢结构体系上进行了积极的探索，曾经一度创造了15天建成一幢30层五星级酒店的奇迹，令全世界赞叹。目前，在住宅建筑中，人工费能占到整个建筑安装成本的30%左右。随着工资的大幅增加，这一比例仍将不断攀升。从远期来看，通过建造过程的工业化，减少用工量，是控制成本的一个重要途径。

　　市场经济下，建筑工业化过程不是个别建筑企业所能完成的。只有政府调整开发、施工相分离的产业政策，加速推进设计、开发、施工的产业融合，才能促进建筑工业化体系的建立和发展。

　　实现建筑工业化，符合国家调整发展结构的宏观调控目标。建筑工业化将带来建筑领域的重大变革，并向社会提供更多优质的工作岗位和优良的产品。房地产行业要在工业化潮流中把握机遇，积极创造条件，拓展产业链条，逐步实现从“营销”为主的发展模式到“建造—营销”的转变。

　　“成本控制”这一说法有很大的片面性，这一概念只提到了“成本”，并没有反应出“产品”，严格地说用“成本优化”来表述更加贴切一些。房地产的建安成本来源于设计，并在施工中落实。因此设计、施工是控制建安成本的两个非常重要的环节。针对房地产行业当前的发展现状，就上述两个阶段成本的控制要点，做以下简要说明。

（三）设计阶段的建安成本控制

　　设计对成本的影响在30-70%，施工蓝图出来后，人工、材料、机械等工程实体消耗量就基本确定，工程的静态建安成本也就确定了。在设计中，实现一种功能（如防水、保温、外装修等），有许多种构造做法，更具体点儿就是有多个图集可供选择。而每一种构造做法都有自已的优、缺点，或投资较少、或构造简单易于施工、或维护方便等。这就需要我们通过价值工程原理，对各种构造做法进行技术经济分析，选择出在功能上最满足需求的构造做法，并对其不足之处进行适当的修正。

　　一、要通过分析对比进行方案优化，摆脱传统思维的束缚。避免“想当然”
多层砖混结构的楼板体系：通过对现浇板与空心板两种做法的对比，两方案在经济指标只相差5元/平方米。而整体楼板的抗震性能要明显优于装配式的预应力空心板；
内墙涂料：：通过对888涂料与乳胶漆两种方案的对比，888涂料材料价格较便宜，但工效很低，而乳胶漆则正好相反，综合成本大至相当。乳胶漆做法相对更合理一些。
外飘窗：：通过对落地观景飘窗与普通外飘窗两种构造的对比，外飘窗在住宅工程设计中比较普遍，但它只是在一定程度上改善了建筑的外立面效果，对室内通风、采光及建筑节能却有较大的影响，且使用时开关窗也十分不便，所以不建议在工程中采用外飘窗的设计。如果必须设置外飘窗，可考虑采用观景飘窗，建造成本基本不变，且能增加使用面积，使用也极其便利。如果纯粹为了改善外立面效果，可采用局部分色或设置窗台花池的做法来达到这一目的；
化粪池：通过对砖砌化粪池与玻璃钢化粪池进行对比，后者的密闭性能较好、重量轻、施工速度快，且能有效减小地下水污染，在成本上两者相当，特别适用于地下水位较高的工程；

　　小结：经验并不是一个很可靠的东西，在做方案优化的时候不能想当然，否则就会得出相反的错误结果。我们要改变按“自已的经验”做出判断的决策模式。

　　二、在工程设计中，要避免因盲目跟风，带来设计缺陷。

　　厨房地漏：许多工程设计中厨房均设地漏。厨房间地面一般情况下并无浮水，如果设地漏，常会因水封干涸，造成室内污染。

　　地下室防水：当地的通常做法是在基础垫层上做SBS卷材防水。由于需要基础垫层干燥后才能做防水，非常影响工期，特别是遇到阴雨天气，只能望坑兴叹。按图集采用聚合物水泥砂浆防水更为合理。

　　室内局部错层：在前一段时间，室内局部错层的设计比较多。错层设计只是一个哗众取宠的东西，违背无障碍设计原则，在使用中将带来很大的不便，要尽量避免。
穿线套管：考虑到化学管材具有较强耐久性的特点，且与钢管相比综合成本较低，采用UPVC电线管优势明显。

　　室外污水管：：通过对UPVC双壁波纹管与钢筋砼管两种方案的对比，前者质量稳定，材质轻、接口少、安装迅速，柔性节口能有效地减少地下水污染，属环保型管材，综合成本与钢筋砼管基本相同。

　　小结：在工程设计理念上，设计师应该互相学习、借鉴。但是要有所取舍。如果一味地盲目跟风，只会是东施效颦。

　　三、方案优化要站在最终用户和开发商的双重角度上来进行，才能避免顾此失彼。

　　由于高层建筑及临街商住楼的结构特点，地下室的建造成本已超过售价，且业主对地下室的购买需求也不是很旺盛，所以临街工程不设地下室。

　　阁楼层设置：顶层阁楼一般不作独立单元进行销售，且由于层高限制室内使用空间有限，且通风采光也较差，一般情况只能做为临时储物间使用。对高层顶层的销售价格也没有明显的提升作用。在做规划时，多层工程采用了半坡屋顶、超大露台的设计。

　　高层排水：我们对比了UPVC中空螺旋管与单壁管。如采用中空螺旋管，消音效果较好，且18层以下工程，可不设独立的通气管道，节约室内空间，综合成本也比较节约。

　　给水、暖气管道：一般在设计时都是按管线到位考虑的。为便于用户改造做地板采暖，同时节约成本，我们改为管线入户；考虑到业主做地暖往往会选材不一，在供暖时造成管道过早老化，建议地板采暖应列入交房标准。

　　地面石材：荔枝面与火烧面两种表面燥化处理的方法。荔枝面的处理工艺要求石材厚度不能小于30MM，最薄20MM厚即可做烧面，且工艺更为简单。

　　四、在工程设计时要考虑项目的运行成本，避免绣花枕头式的设计出现。

　　宅间道：通过对比砼路面与荷兰砖路面两种做法。荷兰砖路面装饰效果较好，但强度偏低，整体性差，造价也偏高一点儿。由于后期的维护成本较高，在车辆通过路段应尽量避免采用荷兰砖路面。

　　室外水系：由于室外水系的后期维护、运行成本都非常高。常造成项目交房后，水系变成了臭水沟。小区景观宜以小型水小品为主，避免出现过大的水系。

　　外墙装饰：我们对比了外墙涂料、外墙面砖两种做法。在技术上，外墙面砖面层重量约为80KG/平方米，并且要由基层的保温板直接承受这些荷载，将会因此带来非常严重的耐久性问题。如果仅为了外立面好看而选择外墙面砖，是非常不负责的做法。

　　坡屋面防水：：通过对比水泥瓦与油毡瓦两种方案。相比较来说油毡瓦重量轻，构造简单、施工速度快、价格便宜、后期维修方便

　　小结：方案优化要立足于为客户提供优质产品的基础之上，最终实现功能、成本的双重优化。只要深入进去，并从细微处入手，就会有所发现。产品研发是一把双刃剑，用好了这支剑就能创造利润。如果一味只顾及成本这一个因素，就会造成研发失败，最终自受其害。

（四）施工阶段的成本控制

　　相对于设计阶段的成本控制，施工阶段的成本控制更强调“规范化”。只有通过规范化的招标管理、合同管理、现场管理，才能避免不必要的风险。以下就比较有利于控制工程成本的工程分包管理、材料采购管理做简要的说明：

　　一、工程分包管理

　　在施工过程中，一些专业工程往往需要单独分包。在确定工程分包的范围时，需尽量减小范围，避免与总承包商有过多的工序交叉，以减少协调工作量和难度。一些市场化程度比较高的项目，可以考虑进行单独分包，例如：土方、桩基、基坑支护、降水、门窗、电梯、栏杆等。这些项目，因市场竞争比较激烈，市场价格要比预算价格低很多，采取单独分包的策略比较有利于控制工程成本。即使纳入总承包的施工范围，也往往因总承包单位没有组织施工的能力，造成事实上的分包。对于涉及到人身安全的基坑支护等项目，为稳妥期间期间，直接委托专业队伍进行设计施工更加合理。

　　二、材料管理

　　材料费能占到整个建筑安装成本的60%左右，因此材料价格因素在很大程度上影响着工程成本。由于受现行计价模式的限制，部分材料的实际购买价格与厂家或地方的信息价相差甚巨，通过“认质认价”或“甲供”可以达到压缩材料价格水分的目标。甲方供应材料（简称甲供材）、认质认价材料（由施工单位采购，双方认价材料）在房地产行业比较普遍。

　　认质认价材料的采购主体是施工单位，因此认价过程一般会比较复杂，建设单位在操作上难度较大，也难以对认价过程进行规范，建议尽可能减小认质认价的范围。可对一些用量较少的材料进行认价。

　　甲供材的采购主体是建设单位，因此在操作上主动权较大，在采购过程中，可以灵活调整采购产品的质量标准。有许多种材料适合甲供，比如：开关插座、电线、电缆、配电箱、给排水管材、饰面材料、商砼等。在项目后期的安装工程施工阶段，材料费占据安装工程造价的80%以上，有些项目往往会因后期施工单位资金紧张，造成工程延期交工。如果安装主材实行甲供，将会从很大程度上促进工程施工进度。

（五）结束语

　　纵观政府的房地产调控政策，其主要目标就是“限价”， “限价”会是一个持续的政策。在这样的形势下，房地产要想持续发展，就必须控制成本。“节约就是赚钱”——开发商只有通过一系列的精细化管理，控制成本，向社会提供物美价廉的产品，才能逐步适应政府的系列化调控政策，从产业低谷中突围出来，成为行业中的佼佼者。

　　（贾连双， 35岁，毕业于郑州大学工程造价管理专业，注册造价工程师，有多年的房地产成本控制、合同管理、工程招标实践经验，一直致力于房地产成本控制方面的研究）