中小房企谋求长期发展 规模、转型必选其一

发布时间：2013-11-04 16:06:35 作者:皖房网

12月25日，中房协发布《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》。蓝皮书数据显示，过去三年来，房地产法人单位数量每年以超过12%的数量在递减，通过国内各房企经营状况分析测算，并预测到2015年还将有30%的企业出局，企业总数将由目前的约5万家锐减至3.5万家。

　　在我们看来，近两年以来房地产行业一方面已经显露出强者恒强的局面，从数据上看，2012年前三季度销售金额全国TOP10企业集中度达到14.01%，较2011年增加了1.43个百分点；TOP20企业集中度为19.11%，高出2011年前三季度2个百分点；另一方面，地区性中小企业的日子却相比过去明显更难过了，原因在于政府调控逐渐加压的背景下，原先房地产行业依靠土地自然增值获利的运营模式已经遭遇严重瓶颈，尤其在一二线城市这样的趋势更为明显，这就决定了过去中小企业遇调控即收缩，遇行情即销售的经营手段逐渐开始行不通。

　　对于中小企业，未来必须从向土地要利润，过渡到向周转要利润。“房地产的暴利时代已经过去”，这句话业已成为业界的共识，它的核心其实就在于房企利润来源“模式“已经出现转变。中小企业如若还是像过去一样，单纯依靠依靠土地增值或缺乏周转支撑的“产品溢价”来获得利润，已经不适合当前调控常态化背景下的市场环境了。近两年以来，强调快速开发、快速销售、快速回笼资金的高周转的销售模式已经成为整个行业的共识，高周转使得房企在当前调控常态化、市场行情波段化的情况下如鱼得水。除一贯以高周转著称的恒大一路高奏凯歌之外，如中海、龙湖、招商等以往更关注产品档次的房企也开始向高周转转型，并且也获得了可观的销售业绩。从长期来看，随着企业业务规模的持续快速扩张，管理、营销、融资等各项经营成本都可以降低，和项目高溢价模式相比，通过高周转来降低企业经营成本、从而达到提升利润水平的做法无疑风险更小、可持续性更高。

　　当然，高周转的基础是规模化经营，对于中小房企来说，年销售额100亿元将是重要门槛。在行业集中度快速上升的趋势之下，万科、保利、中海、绿地等龙头房企均已跨越或接近千亿目标，而对于诸多中小型房企来讲，“百亿级”将是其未来三年必须突破的目标，否则转型势在必行。在我们的理念中，年销售额100亿将是一道重要的分水岭：低于这个规模，企业将在与地方政府的谈判合作中遭遇瓶颈，在融资渠道的开拓上会明显力不从心，在未来整个房地产行业资本化的大潮中必然落于人后。

　　但是，如若少数小型房企在未来三年内突破“百亿级”存在困难，转型则势在必行。房企转型的发展路径可以借鉴新城控股走区域深耕型发展战略；或者借鉴宏立城向效率型企业发展，有效利用自身或政府资源开发类似贵阳花果园这样的楼盘；亦或者借鉴复星投资向泛金融型企业发展；甚至，还可以向概念型地产转型，例如最近热门的养老地产或者科技地产都是小型房企转型的选择。(杨小贝)