厘清理念 把握机遇

发布时间：2013-10-18 09:44:31 作者:皖房网

——房地产税收发展前景展望　　　张英

最近几年，房地产税收问题成为社会热点问题，从高收入者到工薪阶层，从社会精英到草根大众都非常关注这个问题，比如房产税的开征问题、转让二手房征收20%个人所得税问题以及前不久网络爆出的几十家房地产上市企业欠缴640亿元土地增值税问题等等，可以看出，房地产税收关系着千家万户、牵扯着国计民生。下面，就房地产税收问题，我想从以下几个方面谈谈几点看法。

　　多纬理解房地产税收的概念：首先从税收的内涵看，房地产税收有广义和狭义之分，广义的税收指政府收取的各项税收以及有关单位、个人缴纳的具有税收性质的收费，比如房地产开发企业缴纳的各类基金费等；狭义的税收仅指政府收取的各项税收。这里需要说明的是土地出让金，经济学上将政府垄断的赌博业—彩票，称为“无痛税收”，与之类似，在我国，政府利用垄断的土地所有权的出租，来获得土地出让金收入，因此从性质上看，土地出让金也是一种税收。其次从征税环节上看，可以分为保有环节税收和流转环节税收，比如前一阶段颇受关注的二手房个人所得税就是对转让环节形成的所得的课税，而房产税就是在保有环节的课税；再次从税制设计上看，房地产税收体现了复合税制的制度设计，比如开发一个房地产项目，从拿地到最终项目开发结束，涉及到耕地占用税、契税、印花税、土地使用税、房产税（自用、出租）、营业税、城建税、土地增值税、企业所得税以及视同税收管理的教育费附加等等，品目繁多。从不同的角度去理解房地产税收，有助于我们全面把握房地产税收状况，深刻分析房地产税收问题，提出系统解决方案。

　　客观认识房地产税收的作用。组织收入和调节经济是税收的基本职能。房地产税收同样如此。从组织收入角度看，房地产业是政府财力的重要来源，占税收收入的比重在稳步提高。以我省为例，近几年，来源于房地产行业的地方税收入占地税部门组织的收入始终在30%以上。以2012年为例，从总量看，当年房地产业地方税收入399亿元，占全省地方税总收入的34%，高居各行业之首；从增量看，当年全省房地产业地税增收34.66亿元，同样居各行业之首，占整个地方税增量的19%（增收贡献率）。从宏观调控角度看，这几年政府日益重视发挥税收对房地产市场的调控作用，比如，2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“新国十条”），明确提出要：“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”2011年1月26日，国务院再次出台新国八条，提出要：“调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。”。单独看房地产税收的两个职能，可以说实现的都比较好，数据都比较漂亮，发挥的作用也比较到位，但是将两项职能放到一起，税收在其中既无奈又无解：一方面，房地产税收是地方财政的重要来源，所占比重颇大,前面已经提到全省的情况，在不少县区，房地产税收占地税部门组织收入的比重甚至达到50%——60%，是地方财政无可替代的收入来源，少了这一块收入，吃饭财政、地方发展都会有问题，房地产税收需要不断增长，这就要求政府不断刺激其发展，促进其规模壮大；另一方面，落实房地产税收宏观调控政策，会严重影响房地产市场交易，减少房地产税收收入。地方政府面临着两难选择。

　　深入分析房地产税收存在的问题。一是税费不清。目前，地方政府针对房地产开发项目收取的积基金、收费，无论是其个数，还是其收费总额，都不逊于同一项目的应缴纳的税收，一方面造成费挤税现象，另一方面由于收费执法刚性不足，不够规范，容易滋生问题。二是税制结构不合理，房地产流转环节税负过重，保有环节税负畸轻。从涉及税种看，现行税制中，涉及房地产业的10个税种中，有8个是在流转环节实现的税收，如耕地占用税、契税、印花税、营业税、城建税、土地增值税、企业所得税以及教育费附加等，只有土地使用税、房产税在保有环节课税，而且仅针对企业、单位纳税人课税；从收入规模看，房地产流转环节税负也远高于保有环节税负。三是税负不均衡。比如对高档公寓、别墅，应当征收房产税，以体现税收公平，且可调节房地产消费结构，但目前高档公寓、别墅与普通住宅一样均免征房产税。四是存在税负转嫁。在税收学上，税收按照能否转嫁分为直接税和间接税，间接税可以转嫁，直接税不能转嫁。但从经济学的观点看，税负是否转嫁不是由税种的性质决定的，而是取决于市场供求：卖方市场时，税负会由卖方转嫁到买方，特别是流转环节的税负更容易由卖方转嫁到买方。当前我们的房地产市场供给不足、需求旺盛，是典型的卖方市场，税负很容易由卖方转嫁给买方。在一级市场，房地产开发企业为什么将房价定那么高？因为那是开发企业在计算自己的购地建房成本、税收负担以及预计利润之后所确认的价格。这种说法可能有失偏颇，但不可忽视的是，开发企业在房产定价时会充分考虑其承担的税负；在二级市场，为什么会有买方承担税负的潜规则？为什么会有阴阳合同？这些都是税负转嫁滋生的果实。五是税收是推高房价的因素之一。税收推高房价，这种说法当然不完全准确，房价高企有市场因素，供需不均当然需要价格杠杆调节；有开发商逐利因素，合法逐利是市场经营者的理性选择；有政府经营城市理念的影响，卖更多地、卖高价地，既能吸引投资开发大项目，又有资金搞各种建设；有制度因素，土地供给制度、中央和地方的财税体制决定了地方政府没有什么选择空间。而税收，因为税负转嫁的存在，构成了房价中浮在表明、比较显眼那一部分，从而成为很多人口中高房价的重要推手，实际上，税收的确是其中因素之一，但不是主要甚至重要的因素。

　　全面把握房地产税收的发展机遇。过去的十年，是我国房地产行业高速发展的十年，未来十年，我国房地产面临怎样的发展形势？党的十八大报告指出，“综观国际国内大势，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期”，十八大报告还强调，我国要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”。可以说，未来十年仍是我国房地产业发展的重要机遇期。我认为这些机遇主要体现在以下几个方面：一是在宏观经济方面，从国际上看，欧债危机处置进程缓慢，国际环境充满复杂性和不确定性；从国内看，2012年，我国GDP增长7.8%，国民经济运行的核心指标中，只有固定资产投资较快增长，其他指标大都属于缓中趋稳、稳定增长范畴，稳增长将是政府在当前和今后一段时间内首要的施政目标，其主要手段仍将是：调结构、增投资、促消费、扩内需。而房地产行业，由于产业链长，关联度大，能够促进就业和相关产业发展，是有效的带动国民经济增长重要行业。二是在经济运行的长远趋势方面，新型城镇化建设已经成为我国经济社会发展中重大战略。去年7月份，李克强总理多次强调：“城镇化是内需最大的潜力所在，是经济结构调整的重要依托”。从我国现阶段情况看，2012年，全国城镇化率52.57%，按户籍人口计算才35%左右，离发达国家的70%——80%相差还较远，可以说城镇化发展是一个长期的过程，与之相应，房地产行业的发展也是长期的阶段。三是体制改革进一步深入。十八大报告指出，要“加快改革财税体制，健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，完善促进基本公共服务均等化和主体功能区建设的公共财政体系，构建地方税体系，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度。”，这意味着过去广受地方诟病的“中央与地方财权事权不匹配的问题”已经摆上政府桌面，据了解财政部、国家税务总局等已经组织人员开展这方面的调研和专项课题研究。四是税收立法模式进一步完善。2010年10月，全国人大常委会通过中国人大网向社会公开征求对《中华人民共和国车船税法(草案)》的意见，社会公众对草案提出了近10万条意见，之后全国人大根据公众的意见大幅调整车辆车船税的税额幅度范围，使车船税立法成为科学立法、民主立法的范例。下一步，房地产税收也面临着改革、立法等问题，相对于车辆车船税，广大公众对房地产税收立法的参与度会更高，参照车船税立法模式，房地产税收的立法将更能体现最大多数人的意愿。

　　系统构建房地产行业公共规制以及房地产税收框架。发展房地产市场，需要兼顾各方需求，有必要系统构建包括房地产税收在内的公共规制框架，整体解决市场存在的问题。一是改革土地供应机制。实施分类供应，区别土地供应价格。对保障性住房，要保障供应，并低价或无偿提供土地；对一般住宅，按市价供应；对别墅、高档公寓，标高价供应。二是完善住房保障制度。确定其供应结构，根据不同类型保障性住房（包括廉租房、公租房以及经济适用房）的特点，分别确定其供给规模；强化保障性住房供给，利用税收优惠，引导社会资本进入保障房建设领域，拓宽保障房建设资金来源；在土地、税收、金融等方面对保障性住房予以优惠，比如免征其房产税等；实行严格、有效的限购、限租政策，以确保收入最低、最有需要的人住上保障性住房。禁止保障性住房进入二级市场交易，禁止转租保障性住房；加强保障性住房分配制度建设，公开、公平、公正的分配保障性住房。三是完善住房限购制度。对一般住房实施限购，对高档公寓、别墅等取消限购；四是取消房贷金融管制，房屋贷款由市场调节；五是建立房地产税收体系，主要包括：开征住房房产税。可以考虑通过设置起征点、免征额或者对部分家庭实行政策性减免税等方式，将住房房地产税的征收对象集中于拥有多套住宅、豪宅的富裕人士：一方面能够对个人累积的财富直接征税，进一步调节收入分配，筹集保障性住房建设资金；另一方面增加多套住房所有者的住房保有成本，抑制房地产投机、投资行为，缓和供需矛盾，有利于房地产市场健康发展；在规定期限免征二手房交易营业税，降低流转环节税负，促进二手房上市交易，通过政策调控增加社会房屋供给，盘活房屋存量资源；改革土地增值税，降低第一档税率，对增值率达到50%以内的部分，税率由30%下调到5——10%；对增值率50%—100%的部分，税率由400%下调到20%；对增值率超过100%的部分，税率提高到100%。利用税收杠杆调节房价。（作者：安徽省地税局劳务财产行为税处 处长）  

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